Swiss Prime Site stellte am Capital Markets Day 2021 vor, wie das Unternehmen über die kommenden Jahre zur präferierten Investment Plattform für Immobilienanlagen zu wachsen beabsichtigt. Das Ziel ist es, Investoren eine optimale Möglichkeit zu bieten, direkt oder indirekt in Immobilien oder darauf basierende Produkte eines der führenden europäischen Immobilienunter-nehmen zu investieren. Umrahmt werden die operativen Vorhaben von einer adaptierten Finanzie-rungsstrategie sowie einem ausgeprägten Fokus auf eine nachhaltige Geschäftsführung.
Pandemie ohne Einfluss auf den Flächenbedarf
Die COVID-19-Pandemie hat verschiedene Trends im Immobilienmarkt akzentuiert. Kunden legen den Fokus noch stärker auf erstklassige Lagen und hohe Flächenflexibilität. Themen wie Gesundheit und Nachhaltigkeit haben zudem an Bedeutung gewonnen. Diese Trends fand Swiss Prime Site in einer im Sommer 2021 erhobenen Mieterumfrage bestätigt. Zu den zentralen Resultaten der Umfrage zählt, dass die grosse Mehrheit der Mieter von einem gleichbleibenden bzw. leicht wachsenden Flächenbedarf ausgeht. Darüber hinaus stellen die Mieter Swiss Prime Site ein sehr gutes Zeugnis in den Dimensionen Gesamtzufriedenheit und Loyalität aus. Wie das Unternehmen selbst, wollen viele Mieter ihre CO2-Emissionen direkt und indirekt senken. Dies wird mit bedeutenden Investitionen in den bestehenden Liegenschaftsbestand unterstützt. So konnte der CO2-Ausstoss seit 2018 bereits um 24% gesenkt werden. Das Ziel des Unternehmens ist es, bis spätestens 2040 CO2-neutral zu sein. Um rascher und effizienter zum Ziel zu kommen, hat das Management von Swiss Prime Site beschlossen, wo immer möglich auf «zirkuläre Performance-Wirtschaft» zu setzen. Die damit verbundene Mitgliedschaft bei Madaster und das erste grosse Transformationsprojekt an der Müllerstrasse in Zürich, welches auf den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft beruht, stützen dieses Vorhaben.
Starkes Wachstum im Bereich Real Estate Asset Management für Dritte
Das Segment Dienstleistungen wird durch das erwartete Wachstum von Swiss Prime Site Solutions an Wichtigkeit gewinnen. Aktuell verwaltet das Unternehmen rund CHF 3.4 Mrd. Assets under Management sowie eine Kundenprojektpipeline von CHF ~600 Mio. Zusätzliches Wachstum von rund CHF ~1 Mrd. wird über die nächsten Jahre durch Kundenmandate erfolgen. Neben der Geschäftsführung der Swiss Prime Anlagestiftung und den Real Estate Services für Drittkunden (u.a. Mandate für Pensionskassen BASF, edifondo, Asga) wird Swiss Prime Site Solutions ab November 2021 neu das Geschäft mit Fondsprodukten für qualifizierte Investoren aufbauen. Die dafür notwendige Bewilligung seitens FINMA liegt seit September 2021 vor. Für die Lancierung des ersten Produkts wird Swiss Prime Site einmalig ein Seed-Portfolio in Höhe von rund CHF 80 Mio. an den Fonds verkaufen. Daneben konnte für eine Pipeline im Umfang von rund CHF 180 Mio. Exklusivität vereinbart werden. Das Zielvolumen der Erstemission wird damit rund CHF 200 - 250 Mio. betragen. Über die nächsten Jahre ist ein jährliches Wachstum von CHF ~300 Mio. anvisiert. Mittelfristig wird eine Börsenkotierung des Fonds an der SIX Swiss Exchange angestrebt.
Capital Recycling und angepasste Capital Management Richtlinien eröffnen zusätzliche Möglichkeiten
Angesichts des sehr attraktiven Marktumfelds hat Swiss Prime Site 2020 die Fokussierung des Immobilienportfolios auf CHF 12 - 13 Mrd. beschlossen. Basierend darauf wurden im ersten Halbjahr 2021 Immobilien im Wert von rund CHF 140 Mio. veräussert und die Erlöse in die attraktive Entwicklungspipeline reinvestiert. Dieses Vorgehen erlaubt, neben der Realisierung von potenziellen Verkaufsgewinnen, über die kommenden Jahren hinweg auch die Hebung bedeutender Bewertungsreserven aus den Projekten. Hinzu kommt, dass diese Strategie ohne eine höhere Verschuldung oder Kapitalerhöhungen umgesetzt werden kann. Swiss Prime Site wird in den nächsten Jahren diese Strategie weiter fortsetzen und plant basierend darauf jährliche Investitionen und Verkäufe von je rund CHF 200 - 250 Mio. Das Capital Recycling wird zusätzlich durch angepasste Capital Management Prinzipien ergänzt. Daraus abgeleitet, plant Swiss Prime Site eine weitere Reduktion des Verschuldungsgrads (zum Halbjahr rund 42%). Darüber hinaus werden in der Zusammensetzung der Fremdfinanzierung neue Akzente gesetzt. So ist geplant, den Anteil der freien Vermögenswerte (unencumbered assets) zu erhöhen und entsprechend die ausstehenden Hypotheken durch unbesicherte Kredite abzulösen.
Starke Resultate 2021 erwartet
Swiss Prime Site erwartet für das Geschäftsjahr 2021 auf verschiedenen Ebenen starke Resultate. Der Mietertrag dürfte auf vergleichbarer Basis gegenüber dem Vorjahr um über 2.5% wachsen. Auf Stufe Betriebliches Ergebnis (EBIT) vor Neubewertungen erwartet das Unternehmen, auch aufgrund der verbesserten Kosteneffizienz, einen Anstieg von über 5% auf vergleichbarer Basis. Beim Leerstand geht Swiss Prime Site mit 4.6% - 4.8% von einer stabilen Entwicklung aus.
