Investir en LMNP bonne idée?

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LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel



Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal applicable à toute personne physique qui réalise une location meublée. Il permet de bénéficier d’un régime d’imposition différent de celui appliqué aux personnes qui réalisent des locations nues.

Cependant toute personne qui loue son bien meublé, n’est pas automatiquement soumise à ce régime d’imposition. En effet, pour avoir le statut de LMNP, les investisseurs doivent :
- louer le bien en meublé
- tirer de cette location un revenu ne pouvant excéder le seuil de 23 000 euros et inférieur à 50% des revenus globaux.De plus grâce à ce statut, le contribuable est exonéré de la TVA au taux de 20% sur le bien et la possibilité de réaliser un amortissement à la fois sur le bien, mais aussi sur les biens mobiliers qui le garnissent.


Fiscalité du LMNP


Les revenus tirés d’une location sont par nature, imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; mais pour toute personne ayant le statut LMNP, ces revenus sont plutôt imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous deux régimes : le micro-BIC et le régime réel.

Le micro BIC
Tout propriétaire est soumis à ce régime d’imposition si le chiffre d’affaires qu’il réalise par les locations meublées est inférieur au seuil fixé aux micros entreprises (32 900 euros pour les locations meublées classiques et 82 200 euros pour les entreprises d’achat de vente de marchandises).Ce régime lui permet donc de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% et l’autre partie sera soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.Au-delà du seuil de 32 900 euros, le contribuable se voit automatiquement appliquer le régime dit du réel, mais  les investisseurs ont également la possibilité d’opter pour ce régime.

Le régime réel
Grâce à ce régime, le contribuable déduit de ses recettes, ses frais  comme les  frais de copropriété, les frais d’acquisition, le montant de l’amortissement, les intérêts d’emprunt, les frais de syndic,  les frais liés aux travaux, etc.


Avantages du statut LMNP


Le statut LMNP offre de nombreux avantages tant au plan fiscal, mais aussi en ce qui concerne la gestion du bien.

Grâce au LMNP les investisseurs :
- ont la faculté d’amortir le bien et le mobilier qui le garnit
- peuvent récupérer la TVA (de 20%) acquittée lors de l’acquisition du bien
- confier le bien à un gestionnaire qui se chargera de son exploitation et de sa gestion
- bénéficier d’un bail sécurisant d’une durée de 9 ans.Aussi et surtout un investissement en LMNP, offrira une rentabilité vraiment intéressante si le bien est acquis à crédit ( les taux de crédit étant actuellement à un niveau très bas).

Les investisseurs peuvent aussi opter pour le régime Censi-Bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du montant investi. Pour ce faire, il faut que le bien soit acheté en VEFA (sur plan).

Si le dispositif LMNP est avantageux pour les investisseurs, la question se pose de savoir quels investissements permettent d’en bénéficier.

¬Résidences de tourisme
Ce type de résidence services permet également de bénéficier du statut LMNP. En effet, ce sont des résidences rendues fonctionnelles par l’ensemble du mobilier qui s’y trouve. Et des services qui y sont proposés.

¬Résidences services sénior
Les résidences sénior sont de plus en plus nombreuses, et ce, du fait de l’augmentation de l’espérance de vie. Ainsi, ces résidences sont adaptées aux personnes âgées ayant encore toute leur mobilité. On peut investir en résidences services sénior sous plusieurs dispositifs fiscaux dont le LMNP.¬Résidences étudiantesInvestir dans une résidence étudiante peut permettre de bénéficier également du statut LMNP.

¬EHPAD
Les investissements dans des Etablissement d’ Hébergement pour Personnes Agées (EHPAD) permettent également de bénéficier du statut LMNP.Somme toute, les investissements en résidences séniors, en résidences étudiantes et en EHPAD sont autant de façon d’investir pour bénéficier du statut LMNP.


Quelles solutions d’investissement privilégier?



Résidences étudiantes
Les résidences étudiantes sont une bonne solution pour non seulement se constituer du patrimoine, mais aussi pour s’assurer des revenus complémentaires. En effet, face au manque de logements auquel font face les étudiants, investir dans une résidence étudiante, permettra dans un premier temps de répondre à cette demande, mais aussi et surtout pour l’investisseur de s’assurer des revenus sûrs d’autant plus qu’il n’aura pas de soucis locatifs ou que pendant une très courte période.

Résidences services sénior
Les résidences services sénior ont le vent en poupe. Face à la forte évolution démographique,  les logements adaptés aux personnes présentant une faible dépendance sont en pleine expansion. De ce fait, réaliser un investissement en résidence services sénior est une bonne solution, fiscalement pour l’investisseur car celui-ci peut être réalisé sous le statut LMNP. De façon pratique, tout comme la résidence étudiante, c’est une société de gestion qui s’en occupe, ce qui évite à l’investisseur des soucis pratiques de gestion du bien.

Les EHPAD
Le marché des EHPAD est un marché à fort potentiel de développement. En effet, de plus en plus nombreuses sont les personnes âgées dépendantes, qui ont besoin d’un établissement adapté. Là aussi, le bien est confié à un gestionnaire et il offre une rentabilité tout aussi intéressante.Notons que ce soit une résidence étudiante ou un EHPAD, l’investissement peut être réalisé à crédit.

Pour conclure, le LMNP peut être une très bonne opportunité d’investissement. Il faut tout de même respecter certaines règles de base comme le choix du gestionnaire, les détails du bail commercial et les conditions financières. Il convient de se renseigner auprès d’un professionnel indépendant afin d’être conseillé au mieux.[/justify]

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