Investir dans l'ancien : avantages et inconvénients
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Investir dans l'ancien est un placement judicieux à long terme. Les avantages sont nombreux et les inconvénients ne sont pas trop pénalisant pour la rentabilité de votre investissement.
- Prix d'achat plus faible : En comparaison au neuf, l'immobilier ancien est 15 à 20% moins cher que le neuf à surface, standing et emplacement équivalent. L'ancien est donc accessible à un plus nombre de ménages.
- Large éventail de biens : Dans l'immobilier ancien, il existe des types de biens très différents (construction récente ou ancienne ; avec ou sans travaux). La rentabilité est donc très variable et fonction des caractéristiques du bien.
- Bonne rentabilité : Investir dans l'ancien offre de meilleures rentabilité que dans le neuf. En effet, l'ancien est beaucoup moins coûteux et les loyers, du fait de meilleurs emplacements par rapport au neuf, sont quasiment équivalent. Il est donc normal d'obtenir une meilleure rentabilité avec l'ancien.
- Emplacement attractif : Les logements anciens sont souvent placés en centre ville, près des transports, des commerces et des écoles. Un bon emplacement, c'est l'assurance de louer son bien et donc de minimiser le risque de vacance locative (l'ennemi de l'investissement locatif).
- Disponibilité immédiate : Si vous achetez un logement ancien, vous pouvez commencer à le louer dès la signature du contrat de vente. Il n'y a donc aucun délai pour la mise en location ce qui permet de s'assurer de revenus immédiats pour rembourser votre emprunt immobilier.
- Charme de l'ancien : L'ancien a beaucoup plus de cachet que le neuf grâce au parquet, aux cheminées, aux moulures et à la hauteur sous plafond. C'est donc un atout supplémentaire pour louer votre bien et maximiser le prix de location.
- Charges de copropriétés réduites : En comparaison du neuf, les charges de copropriété sont souvent moins élevés dans l'ancien. Bien évidemment, cela dépend du standing de la copropriété. Des charges en moins, c'est de la rentabilité supplémentaire pour votre investissement.
- Statut LMNP : L'ancien permet de profiter du statut de loueur en meublé non professionnel. Le grand avantage de ce système, c'est la création d'un déficit foncier pendant une grande partie de la durée de l'emprunt du fait de la possibilité d'amortir le bien. Vous n'avez donc aucune imposition sur vos revenus fonciers pendant la grande partie de la durée de votre emprunt.
- Bonnes affaires : Si vous êtes prêt à réaliser des travaux, vous pouvez trouver de très bonnes affaires dans l'ancien avec des prix défiants toute concurrence. De plus, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui permet d'alimenter le déficit foncier (reportable sur 10 ans).
- Chronophage : Avant d'investir dans un bien dans l'ancien, cela demande souvent des mois de recherche. Il faut donc avoir le temps nécessaire pour trouver le bon bien. Vous pouvez vous faire aider par une agence dans vos recherches mais sachez qu'on n'est jamais mieux servi que par soit même. Vous devez écumer les sites de recherche de logements et ne pas hésiter à contacter plusieurs agences.
- Mauvaise isolation : Dans l'ancien, l'isolation thermique et phonique est beaucoup moins bonne que dans le neuf. Une moins bonne isolation, c'est plus de chauffage à payer mais cela n'impact au final que le locataire puisque c'est lui qui à la charge de cette dépense.
- Travaux à prévoir : Même si vous investissez dans un logement ancien sans gros travaux d'aménagements, vous allez être confronté à des dépenses d'entretien tout au long de la vie de votre bien. Ces dépenses peuvent être des travaux extérieurs (ravalement, toiture, ascenseur, cage d'escalier..) ou intérieurs (peinture, électricité...). Il est donc très important de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble pour voir les dépenses passés et futures de la copropriété. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises et des frais importants.
- Frais de notaires élevés : Dans l'ancien, les frais de notaire sont très importants et fonction de la surface. Plus votre bien est petit, plus vous payez de frais de notaires. Pour les petites surfaces (studio, 2 pièces), ces frais sont compris entre 8 et 10%, pour les moyennes surfaces (3, 4 pièces) entre 5 et 8% et pour les grandes surfaces (5 pièces et plus) autour de 3 à 4%. En investissant dans le neuf, les frais d'acquisition sont limités à 2 ou 3%.
- Moins bonne optimisation de la surface : Souvent dans l'ancien, il y a une perte d'espace importante avec des couloirs ou des entrées (ce qu'on ne retrouve pas dans le neuf). C'est donc de l'espace en moins pour les pièces à vivre.
- Loyers plus faibles : A surface, standing et emplacement équivalent, les loyers de l'ancien sont plus faibles par rapport au neuf. Toutefois, le meilleur emplacement des biens anciens vient souvent compenser en grande partie cet écart. Un bon emplacement, c'est le critère numéro 1 pour louer son bien à un bon prix et avoir de la rentabilité.
L'immobilier ancien est de loin beaucoup plus rentable que le neuf. Malgré les frais de notaire, le prix d'acquisition d'un bien est largement inférieur au neuf. Les logements anciens sont également mieux placés que les logements neufs ce qui permet de trouver des locataires facilement et de louer à un prix intéressant. Quand aux quelques défauts propres à l'ancien (mauvaise isolation et optimisation de l'espace), c'est le locataire qui les subit et cela affecte peu la rentabilité de votre bien.
Cerise sur le gâteau, avec l'ancien vous pouvez opter pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut vous permet d'avoir une fiscalité nulle pendant une grande partie de la durée de votre emprunt du fait de l'amortissement du bien.
Au final, le seul vrai défaut de l'ancien, c'est d'avoir du temps à consacrer pour comparer et trouver le bien idéal pour un investissement locatif. Tous les logements anciens ne sont pas des bonnes affaires. Il faut généralement privilégier les biens avec travaux (dont le coût est déductible de vos revenus fonciers), c'est souvent la que se trouve la perle rare. Mais avant tout, c'est l'emplacement qui compte, la proximité avec les commerces, les transports et les écoles.
Pourquoi investir dans l'immobilier ancien ?
- Prix d'achat plus faible : En comparaison au neuf, l'immobilier ancien est 15 à 20% moins cher que le neuf à surface, standing et emplacement équivalent. L'ancien est donc accessible à un plus nombre de ménages.
- Large éventail de biens : Dans l'immobilier ancien, il existe des types de biens très différents (construction récente ou ancienne ; avec ou sans travaux). La rentabilité est donc très variable et fonction des caractéristiques du bien.
- Bonne rentabilité : Investir dans l'ancien offre de meilleures rentabilité que dans le neuf. En effet, l'ancien est beaucoup moins coûteux et les loyers, du fait de meilleurs emplacements par rapport au neuf, sont quasiment équivalent. Il est donc normal d'obtenir une meilleure rentabilité avec l'ancien.
- Emplacement attractif : Les logements anciens sont souvent placés en centre ville, près des transports, des commerces et des écoles. Un bon emplacement, c'est l'assurance de louer son bien et donc de minimiser le risque de vacance locative (l'ennemi de l'investissement locatif).
- Disponibilité immédiate : Si vous achetez un logement ancien, vous pouvez commencer à le louer dès la signature du contrat de vente. Il n'y a donc aucun délai pour la mise en location ce qui permet de s'assurer de revenus immédiats pour rembourser votre emprunt immobilier.
- Charme de l'ancien : L'ancien a beaucoup plus de cachet que le neuf grâce au parquet, aux cheminées, aux moulures et à la hauteur sous plafond. C'est donc un atout supplémentaire pour louer votre bien et maximiser le prix de location.
- Charges de copropriétés réduites : En comparaison du neuf, les charges de copropriété sont souvent moins élevés dans l'ancien. Bien évidemment, cela dépend du standing de la copropriété. Des charges en moins, c'est de la rentabilité supplémentaire pour votre investissement.
- Statut LMNP : L'ancien permet de profiter du statut de loueur en meublé non professionnel. Le grand avantage de ce système, c'est la création d'un déficit foncier pendant une grande partie de la durée de l'emprunt du fait de la possibilité d'amortir le bien. Vous n'avez donc aucune imposition sur vos revenus fonciers pendant la grande partie de la durée de votre emprunt.
- Bonnes affaires : Si vous êtes prêt à réaliser des travaux, vous pouvez trouver de très bonnes affaires dans l'ancien avec des prix défiants toute concurrence. De plus, les travaux sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui permet d'alimenter le déficit foncier (reportable sur 10 ans).
Inconvénients d'investir dans l'ancien
- Chronophage : Avant d'investir dans un bien dans l'ancien, cela demande souvent des mois de recherche. Il faut donc avoir le temps nécessaire pour trouver le bon bien. Vous pouvez vous faire aider par une agence dans vos recherches mais sachez qu'on n'est jamais mieux servi que par soit même. Vous devez écumer les sites de recherche de logements et ne pas hésiter à contacter plusieurs agences.
- Mauvaise isolation : Dans l'ancien, l'isolation thermique et phonique est beaucoup moins bonne que dans le neuf. Une moins bonne isolation, c'est plus de chauffage à payer mais cela n'impact au final que le locataire puisque c'est lui qui à la charge de cette dépense.
- Travaux à prévoir : Même si vous investissez dans un logement ancien sans gros travaux d'aménagements, vous allez être confronté à des dépenses d'entretien tout au long de la vie de votre bien. Ces dépenses peuvent être des travaux extérieurs (ravalement, toiture, ascenseur, cage d'escalier..) ou intérieurs (peinture, électricité...). Il est donc très important de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble pour voir les dépenses passés et futures de la copropriété. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises et des frais importants.
- Frais de notaires élevés : Dans l'ancien, les frais de notaire sont très importants et fonction de la surface. Plus votre bien est petit, plus vous payez de frais de notaires. Pour les petites surfaces (studio, 2 pièces), ces frais sont compris entre 8 et 10%, pour les moyennes surfaces (3, 4 pièces) entre 5 et 8% et pour les grandes surfaces (5 pièces et plus) autour de 3 à 4%. En investissant dans le neuf, les frais d'acquisition sont limités à 2 ou 3%.
- Moins bonne optimisation de la surface : Souvent dans l'ancien, il y a une perte d'espace importante avec des couloirs ou des entrées (ce qu'on ne retrouve pas dans le neuf). C'est donc de l'espace en moins pour les pièces à vivre.
- Loyers plus faibles : A surface, standing et emplacement équivalent, les loyers de l'ancien sont plus faibles par rapport au neuf. Toutefois, le meilleur emplacement des biens anciens vient souvent compenser en grande partie cet écart. Un bon emplacement, c'est le critère numéro 1 pour louer son bien à un bon prix et avoir de la rentabilité.
Faut-il investir dans l'ancien ?
L'immobilier ancien est de loin beaucoup plus rentable que le neuf. Malgré les frais de notaire, le prix d'acquisition d'un bien est largement inférieur au neuf. Les logements anciens sont également mieux placés que les logements neufs ce qui permet de trouver des locataires facilement et de louer à un prix intéressant. Quand aux quelques défauts propres à l'ancien (mauvaise isolation et optimisation de l'espace), c'est le locataire qui les subit et cela affecte peu la rentabilité de votre bien.
Cerise sur le gâteau, avec l'ancien vous pouvez opter pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Ce statut vous permet d'avoir une fiscalité nulle pendant une grande partie de la durée de votre emprunt du fait de l'amortissement du bien.
Au final, le seul vrai défaut de l'ancien, c'est d'avoir du temps à consacrer pour comparer et trouver le bien idéal pour un investissement locatif. Tous les logements anciens ne sont pas des bonnes affaires. Il faut généralement privilégier les biens avec travaux (dont le coût est déductible de vos revenus fonciers), c'est souvent la que se trouve la perle rare. Mais avant tout, c'est l'emplacement qui compte, la proximité avec les commerces, les transports et les écoles.
