Immobilier : L'évolution du profil de l'emprunteur

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Voici les résultats d'une étude sur l'évolution du profil des emprunteurs au cours des dernières années en France. L'étude concerne l'apport personnel, le montant emprunté, la durée du prêt, l'âge de l'acquéreur et le montant total de l'acquisition.
profil emprunteur immobilier

Evolution du profil de l'emprunteur



Apport personnel

Entre 2010 et 2014, le montant de l'apport personnel des acheteurs est passé de 45 418€ à 68 808€ en moyenne. Mais depuis 2 ans, le montant moyen de cet apport est en chute libre. En 2015, il a baissé de 16% à 57 735€ et de 64% de 2016 à 20 729€. On est revenu à des niveaux d'avant la flambée des prix des années 2000. L'année 2015 marque donc un tournant dans l'évolution du profil des acheteurs et cela s'explique par l'élargissement des conditions d'attribution du prêt à taux zéro (PTZ) et le rehaussement du montant des prêts accordés. Les banques ouvrent donc leurs portes aux ménages à plus faibles revenus. Les faibles revenus sont également attirés par l'achat de leur résidence principal du fait de la faiblesse des taux intérêt qui ont atteint des plus bas historiques fin 2016.

Montant emprunté
Entre 2011 et 2016, le montant moyen emprunté est passé de 159 589€ à 199 699€ soit une hausse de près de 25%. Cette hausse constante des montants empruntés est du à la faiblesse des taux d interet et au prêt à taux zéro. Les mensualités de l'emprunt étant plus faible, les ménages peuvent emprunter plus pour financer l'achat de leur bien immobilier.

Si le montant total d'acquisition du bien augmentait dans le même temps, on pourrait alors en conclure que la hausse du montant emprunté est du à la hausse des prix de l'immobilier. Or ce n'est pas le cas. Depuis 2014, le montant total de l'acquisition moyen est en forte baisse alors que le montant emprunté est lui en forte hausse. C'est le signe que les ménages qui accèdent à la propriété sont issues de plus en plus de milieu sociaux modeste. Toutes les aides de l'Etat sont faites dans l'objectif de soutenir le secteur de l'immobilier. Sans le prêt à taux zéro, le nombre d'acquéreurs de biens immobiliers aurait chuté fortement, entraînant une baisse des prix.

Age de l’emprunteur


Mise à part une baisse en 2016, l'âge moyen des acheteurs ne cessent d'augmenter, passant de 36,2 ans en 2010 à 37.3 en 2016. L'augmentation de l'âge des acquéreurs montrent que les ménages doivent attendre plus longtemps afin de disposer d'une situation financière assez solide pour pouvoir emprunter. C'est le signe que les prix immobiliers sont encore trop élevés par rapport aux revenus moyens des ménages.

Durée du prêt

De 2011 à 2014, la durée moyenne des prêts était en baisse, passant de 20.75 ans en 2011 à 18.2 ans en 2014. Cette baisse correspond à une hausse constante de l'apport des acquéreurs sur la même période. Encore une fois, le passage de l'année 2014 à 2015 a marqué un retournement de la tendance, la durée du prêt pour un achat immobilier passant de 18.2 ans à 19.1 ans en 2016. Ce changement est du au renforcement du dispositif de prêt à taux zéro qui a permis à des ménages plus modestes d'accéder à la propriété.

Le montant total d'acquisition : indicateur des prix immobiliers



L'étude du profil moyen de l'emprunteur est un bon indicateur immobilier. Avant la flambée des prix que la France a connu entre 2000 et 2008, les prix de l'immobilier étaient très bas. Toute une génération a pu profiter de cette croissance fulgurante des prix et accéder à la propriété malgré des taux d'intérêts élevés.

2009 a marqué un tournant sur le marché de l'immobilier avec un ralentissement net de la hausse des prix. Entre 2010 et 2016, les prix ont stagné en France. Bien évidemment, il y a de grandes disparités selon la zone géographique étudiée mais il s'agit la d'un constat global. Pour apprécier cela, on peut comparer l'évolution du prix total d'acquisition moyen au fil des années. Ce prix comprend le montant de l'apport personnel mais également le montant emprunté auprès d'une banque. C'est le coût moyen des biens immobiliers achetés par les français. Après une hausse entre 2010 et 2014 de 16%, les prix sont ont baissé de 11% les 2 années suivantes, ramenant le montant moyen du prix d'acquisition au niveau de 2013.

Entre 2010 et 2016, les prix ont fluctué mais la tendance est restée globalement stable. Cela est du au fait que les revenus des ménages n'ont pas suivi la hausse des prix de l'immobilier entre 2000 et 2009. Il y a donc un effet rattrapage. Après l'arrêt de la hausse des prix en 2009, il y avait deux scénarios possibles : soit une correction forte du marché, soit une stagnation le temps que les revenus des ménages permettent une nouvelle hausse. Le 2ème scénario semble l'avoir emporté et cela peut durer encore très longtemps.

Toutefois, on constate que l'apport personnel des acquéreurs sur le marché de l'immobilier est en chute libre depuis 2 ans. Malgré cela, les prix restent stable grâce au dispositif du PTZ qui permet aux ménages d'emprunter plus. L'Etat augmente chaque année les plafonds de ressources afin d'en faire profiter une plus grande partie de la population. C'est un moyen de soutenir artificiellement les prix. Pour le moment, le secteur immobilier tient mais si les taux d'intérêts venaient à augmenter, nulle doute que les ventes s'effondreraient, entraînant une forte correction des prix immobiliers. (cf lien entre taux d'intérêt et prix de l'immobilier)

Mais la hausse des taux d'intérêts est encore loin d'être actée. Devant la fragilité de la reprise économique mondiale, les taux d'intérêts peuvent rester bas encore un long moment. Si tel est le cas, alors les prix de l'immobilier vont continuer à stagner au gré de fluctuations court terme, permettant un rattrapage par les revenus.

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Auteur du livre "Trading à sens Unique" (consultable gratuitement sur CentralCharts)

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