Investir en SCPI : Comment faire le bon placement ?

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Définition SCPI



Une SCPI est une société civile de placement immobilier. C'est un fond de gestion spécialisé dans la gestion de biens immobiliers. Ces biens peuvent être résidentiels (appartements, immeubles, maisons...) ou commerciaux (magasins, bureaux, entrepôts...). Certaines SCPI sont spécialisés sur un seul segment alors que d'autres optent pour une politique de diversification. La majorité des SCPI sont toutefois des SCPI de bureaux.


Quelle SCPI choisir ?



L'offre de SCPI sur le marché est pléthorique à tel point qu'il est très difficile pour un particulier de s'y retrouver. Je vous conseille fortement de faire appel à un gestionnaire de patrimoine indépendant pour vous aider à choisir votre SCPI. Ne faites pas appel à votre banque qui bien souvent vous propose la SCPI la plus profitable non pas pour vous, mais pour elle en terme de commissions! Un gestionnaire de patrimoine n'est pas réservé aux gros patrimoine et aux hauts revenus. Prenez rdv, ca ne coute rien.

Si vous souhaitez malgré tout investir dans l'immobilier locatif via une SCPI sans faire appel à un professionnel, vous devez prendre en compte de nombreux critères.


Les critères pour réussir son investissement en SCPI



- Spécialisation : La plus grande partie des SCPI est orientée vers l'immobilier de bureau. Toutefois, il existe des SCPI résidentiels dont le principal objectif est de vous faire profiter d'avantages fiscaux, notamment via les SCPI Pinel. Privilégiez les SCPI de bureaux , les rendements sur ce type de biens étant beaucoup plus importants.

- Le taux d'occupation : Il montre le pourcentage moyen de bien loués dans le portefeuille de la SCPI. Les biens non loués peuvent être en travaux ou tout simplement inoccupés. Le taux d'occupation doit être au moins de 90%.

- Le taux de rendement : C'est le revenu distribué par la SCPI rapporté au prix de la part. Cela correspond au taux de dividende versé sur une action. Mais attention, un taux de rendement élevé ne veut pas dire que c'est une bonne SCPI. Si le prix de la part baisse, il est normal de garder un rendement élevé. Vous devez donc comparer l'évolution du prix de la part et du revenu distribué. Privilégiez les SCPI ayant un taux de rendement et un prix de la part en hausse. C'est le signe de bons investissements de la structure.

- Le résultat mis en réserve : On retrouve ce montant en analysant le bilan comptable de la SCPI. Plus le montant est important, plus cela permet de s'assurer d'un rendement régulier dans les années à venir. En effet, certaines années sont moins bonnes que d'autres et la SCPI peut alors piocher dans ses réserves pour continuer à servir un bon taux de rendement. Si il y a peu ou pas de réserve, évitez d'investir dans la SCPI.

- Les clients : Les locataires de la SCPI doivent être variés. Si les revenus de la SCPI ne reposent que sur 1 ou 2 gros clients, le risque est important. Perdre un client, c'est vite arriver.

- Localisation des biens : Privilégiez les SCPI qui investissent dans les grandes agglomérations. Les zones tendues (grandes villes) sont beaucoup moins sensibles aux variations de prix en cas de baisse du marché de l'immobilier. De plus, c'est dans les grandes villes que la croissance démographique est la plus forte et c'est ce qui fait grimper les prix des biens immobiliers. Si vous souhaitez plus de sécurité, optez pour les SCPI investi principalement à Paris, si vous cherchez à maximiser votre rendement, privilégiez les SCPI investi dans les grandes villes de province.

- L'ancienneté : Privilégiez les SCPI ayant au moins quelques années d'exploitation. Cela permet de juger de la capacité du gérant à faire les bons choix et à la SCPI de mettre des bénéfices en réserve.

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Auteur du livre "Trading à sens Unique" (consultable gratuitement sur CentralCharts)

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