Les SCPI fiscales : Pinel, Malraux et déficit foncier

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Les SCPI fiscales sont une catégorie de SCPI qui a pour but, contrairement aux SCPI de rendement, de permettre aux associés des réductions d’impôts.


Les SCPI Pinel



Les SCPI Pinel sont les SCPI qui répliquent à l’identique le dispositif du même nom. Elles permettent donc de pouvoir réduire le montant de son imposition en respectant certains critères. Ainsi, le ou les biens acquis par la SCPI dans ce cadre doivent être neufs et avoir une valeur d’acquisition qui n’excède pas 300 000€. De plus, la loi Pinel impose que les biens acquis par la SCPI en l’occurrence, soient situés dans des zones définies.
Autre condition primordiale, pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’engagement de location pris par le porteur de parts. Celui ci doit être de 6,9 ou 12 ans et en fonction de chaque durée de location, l’investisseur aura une réduction d’impôts qui correspond à 12,18 ou 21% du montant investi.

Les investissements de la SCPI seront éligibles au dispositif Pinel sous respect des conditions de ressources et plafonds de loyers instaurés par la loi.

La répartition du pourcentage de la réduction d’impôt est généralement de 2% les 9 premières années puis de 1% les trois dernières années.

Le principal inconvénient de ce type de SCPI est que la durée de conservation des parts est relativement longue. En effet, l’investisseur doit, dès la souscription attendre environ 3 ans, le temps que la SCPI sélectionne les biens et procède à leur acquisition, leur rénovation et leur livraison. Dès lors, prend effet, la durée d’engagement qui peut aller jusqu’à 12 ans selon l’option de l’investisseur.

S’en suit une période d’une année, période durant laquelle interviendra la dissolution de la SCPI.

Exemple pour un investissement de 50 000 € soit 100 parts


scpi pinel

Réduction d’impôt de la 1ère à la 9ème année = montant d’investissement * 2%
Réduction d’impôt de la10ème à la 12ème année = montant d’investissement * 1%


Les SCPI Malraux



La SCPI Malraux est une SCPI dont le but est de procéder à l’acquisition de biens de caractères ayant vocation à être rénovés. C’est justement le montant de la rénovation (qui ne doit pas excéder 100 000€) qui sert de base pour le calcul de la réduction d’impôt dont le taux peut être de  22% si le bien est situé en zone avec PAVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ou si le bien est situé en secteur sauvegardé


scpi malraux

Ainsi, pour déterminer le montant et le pourcentage de réduction, il suffit d’appliquer la formule suivante : taux de réduction (en fonction du lieu de
situation)* pourcentage quote part travaux

Exemple : Pour une souscription de 75 000 € dans une SCPI Malraux avec des biens situés en secteur sauvegardé et une quotepart travaux de 65% soit 48 750 €

Réduction d’impôt = quote part travaux*30%
Réduction d’impôt sur le montant d’investissement en % = 14 625€/75 000 €


Les SCPI déficit foncier



Les SCPI déficit foncier s’inscrivent aussi dans une logique de réduction d’impôts. En effet, leur mécanisme permet de réduire l’imposition. Les SCPI investissent sur des actifs nécessitant des travaux de rénovation et peuvent donc déduire de leurs autres revenus fonciers, la quote part des travaux réalisés dans le cadre de l’investissement.
A terme, la base taxable du contribuable est réduite et l’imposition suit de fait la même tendance.

Prenons l’exemple d’un contribuable qui effectue un investissement de 90 000 € en SCPI déficit foncier avec une quote part travaux de 40% , sachant qu’il perçoit par ailleurs des revenus fonciers d’un montant de 18 000 €. Sa TMI est de 41%. Les travaux sont déductibles sur 3 ans.


scpi deficit foncier

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