Investir dans l'immobilier neuf : Avantages et inconvénients
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Acheter dans le neuf présente de nombreux avantages mais il ne faut pas négliger les inconvénients qui sont très néfastes à la rentabilité de votre investissement. Investir dans l'immobilier est un bon placement mais encore faut-il trouver le bon bien.
- Recherche facilitée : Trouver un bien neuf est beaucoup plus rapide que trouver un bien dans l'ancien. Cela demande moins d'efforts de recherche, les biens proposés dans le neuf étant très homogènes dans leurs prestations. Vous avez moins de risque d'avoir de mauvaises surprises après votre achat. Investir dans le neuf, c'est avoir une solution clé en main.
- Garantie du promoteur : Pendant 10 ans, le promoteur vous garanti de prendre à sa charge les défauts de fabrication de votre logement (si vous en constatez). Vous êtes donc assuré de ne pas avoir de frais supplémentaires après l'acquisition de votre bien.
- Economie d'énergie : Les logements neufs doivent respecter des règles très strictes d'isolation thermique. Investir dans le neuf, c'est l'assurance d'avoir un logement bien isolé (notation A dans le diagnostic thermique). Une bonne isolation, c'est moins de perte d'énergie et moins de chauffage à payer. Toutefois, c'est plutôt le locataire qui profite de cet avantage étant donné que le locataire prend à sa charge cette dépense.
- Optimisation de la surface : Dans les logements récents, on évite à tout prix les pertes d'espaces notamment au niveau des couloirs et de l'entrée ce qui n'est pas le cas dans l'ancien. C'est un moyen d'avoir un salon ou une chambre plus grande en superficie.
- Pas de travaux : Acheter dans le neuf, c'est s'offrir la garantie de ne pas avoir de travaux pendant une durée d'environ 10 à 15 ans, que ce soit au niveau de votre logement (peinture, électricité...) ou de la copropriété (ravalement, toiture...)
- Frais de notaires réduits : Dans le neuf, les frais de notaires sont réduits au minimum, entre 2 et 3%. Vous payerez au minimum le double pour une moyenne surface dans l'ancien, voir le triple pour une petite surface.
- Exonération de taxe foncière : Si vous en faites la demande, vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans.
- Faible rentabilité : Investir dans le neuf est beaucoup moins rentable que d'investir dans l'ancien. D'une part, l'achat est plus coûteux du fait d'un prix de vente plus élevé. Au niveau des loyers, théoriquement le neuf se loue plus cher que l'ancien à prestation équivalente mais dans la réalité, il n'est pas possible d'augmenter les loyers de manière significative pour compenser le prix de vente élevé. De plus, les logements neufs sont souvent moins bien placés que les logements anciens, or c'est le principal critère pour louer un bien. Compte tenu de tous ces éléments, la rentabilité de l'investissement dans le neuf est plus faible que dans l'ancien.
- Surcoût à l'achat : Les logements neufs sont vendus 15 à 20% plus chers que les logements anciens à surface, emplacement et standing équivalent.
- Coût de financement plus élevé : Pour financer l'acquisition d'un bien neuf, il faut payer des mensualités plus importantes et augmenter la durée de son prêt par rapport à l'ancien (le prix de vente étant plus élevé).
- Absence de revenus pendant la construction du bien : Pour construire un immeuble, entre l'achat sur plan et la livraison du bien, il faut compter en moyenne entre 1,5 et 2 ans. Durant cette période, vous devez tout de même commencer à rembourser votre prêt et vous ne percevez pas de revenus de location. C'est donc un effort d'épargne important qu'il faut supporter, ce qui vient impacter fortement la rentabilité de l'opération.
- Charges de copropriété plus importantes : Dans le neuf, les charges de copropriété sont bien souvent beaucoup plus élevés que dans l'ancien. Encore un élément qui vient grignoter la rentabilité nette de votre investissement.
- Emplacement moins attractif : Bien souvent, les logements neufs sont construits à l'extérieur des centres villes par manque de place. Or, on le sait, pour louer facilement un bien à un bon prix, l'emplacement est le critère numéro 1. Certains logements neufs peuvent être loin des transports, commerces ou école à moins de payer très cher.
L'investissement dans le neuf est une solution clé en main et c'est d'ailleurs ce qui séduit bon nombre de particuliers. Cela apporte une tranquillité d'esprit d'investir dans le neuf du fait des nombreuses garanties qui sont offertes. Toutefois, il ne faut pas oublier que l'objectif principal d'un investissement locatif, c'est de se constituer un patrimoine et de s'assurer de revenus supplémentaires. Pour faire fructifier au mieux votre patrimoine, il faut chercher à optimiser la rentabilité de votre investissement. Or, du fait d'un prix d'achat élevé, d'un emplacement souvent moins attractif, de charges plus importantes et de loyers pas forcément beaucoup plus élevés que dans l'ancien, cette rentabilité est souvent faible.
Pour palier à cette faible rentabilité, l'Etat à créer la loi Pinel ouvrant droit à une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% selon la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans). A première vue, ce dispositif semble être une bonne affaire mais en réalité, mieux vaut investir dans un bien neuf non éligible en Pinel. Je vous invite à lire l'article suivant : Investissement en loi Pinel : Ne tombez pas dans le piège!
Pourquoi investir dans l'immobilier neuf?
- Recherche facilitée : Trouver un bien neuf est beaucoup plus rapide que trouver un bien dans l'ancien. Cela demande moins d'efforts de recherche, les biens proposés dans le neuf étant très homogènes dans leurs prestations. Vous avez moins de risque d'avoir de mauvaises surprises après votre achat. Investir dans le neuf, c'est avoir une solution clé en main.
- Garantie du promoteur : Pendant 10 ans, le promoteur vous garanti de prendre à sa charge les défauts de fabrication de votre logement (si vous en constatez). Vous êtes donc assuré de ne pas avoir de frais supplémentaires après l'acquisition de votre bien.
- Economie d'énergie : Les logements neufs doivent respecter des règles très strictes d'isolation thermique. Investir dans le neuf, c'est l'assurance d'avoir un logement bien isolé (notation A dans le diagnostic thermique). Une bonne isolation, c'est moins de perte d'énergie et moins de chauffage à payer. Toutefois, c'est plutôt le locataire qui profite de cet avantage étant donné que le locataire prend à sa charge cette dépense.
- Optimisation de la surface : Dans les logements récents, on évite à tout prix les pertes d'espaces notamment au niveau des couloirs et de l'entrée ce qui n'est pas le cas dans l'ancien. C'est un moyen d'avoir un salon ou une chambre plus grande en superficie.
- Pas de travaux : Acheter dans le neuf, c'est s'offrir la garantie de ne pas avoir de travaux pendant une durée d'environ 10 à 15 ans, que ce soit au niveau de votre logement (peinture, électricité...) ou de la copropriété (ravalement, toiture...)
- Frais de notaires réduits : Dans le neuf, les frais de notaires sont réduits au minimum, entre 2 et 3%. Vous payerez au minimum le double pour une moyenne surface dans l'ancien, voir le triple pour une petite surface.
- Exonération de taxe foncière : Si vous en faites la demande, vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant une durée de 2 ans.
Inconvénients d'acheter dans le neuf
- Faible rentabilité : Investir dans le neuf est beaucoup moins rentable que d'investir dans l'ancien. D'une part, l'achat est plus coûteux du fait d'un prix de vente plus élevé. Au niveau des loyers, théoriquement le neuf se loue plus cher que l'ancien à prestation équivalente mais dans la réalité, il n'est pas possible d'augmenter les loyers de manière significative pour compenser le prix de vente élevé. De plus, les logements neufs sont souvent moins bien placés que les logements anciens, or c'est le principal critère pour louer un bien. Compte tenu de tous ces éléments, la rentabilité de l'investissement dans le neuf est plus faible que dans l'ancien.
- Surcoût à l'achat : Les logements neufs sont vendus 15 à 20% plus chers que les logements anciens à surface, emplacement et standing équivalent.
- Coût de financement plus élevé : Pour financer l'acquisition d'un bien neuf, il faut payer des mensualités plus importantes et augmenter la durée de son prêt par rapport à l'ancien (le prix de vente étant plus élevé).
- Absence de revenus pendant la construction du bien : Pour construire un immeuble, entre l'achat sur plan et la livraison du bien, il faut compter en moyenne entre 1,5 et 2 ans. Durant cette période, vous devez tout de même commencer à rembourser votre prêt et vous ne percevez pas de revenus de location. C'est donc un effort d'épargne important qu'il faut supporter, ce qui vient impacter fortement la rentabilité de l'opération.
- Charges de copropriété plus importantes : Dans le neuf, les charges de copropriété sont bien souvent beaucoup plus élevés que dans l'ancien. Encore un élément qui vient grignoter la rentabilité nette de votre investissement.
- Emplacement moins attractif : Bien souvent, les logements neufs sont construits à l'extérieur des centres villes par manque de place. Or, on le sait, pour louer facilement un bien à un bon prix, l'emplacement est le critère numéro 1. Certains logements neufs peuvent être loin des transports, commerces ou école à moins de payer très cher.
Faut-il investir dans le neuf pour louer ?
L'investissement dans le neuf est une solution clé en main et c'est d'ailleurs ce qui séduit bon nombre de particuliers. Cela apporte une tranquillité d'esprit d'investir dans le neuf du fait des nombreuses garanties qui sont offertes. Toutefois, il ne faut pas oublier que l'objectif principal d'un investissement locatif, c'est de se constituer un patrimoine et de s'assurer de revenus supplémentaires. Pour faire fructifier au mieux votre patrimoine, il faut chercher à optimiser la rentabilité de votre investissement. Or, du fait d'un prix d'achat élevé, d'un emplacement souvent moins attractif, de charges plus importantes et de loyers pas forcément beaucoup plus élevés que dans l'ancien, cette rentabilité est souvent faible.
Pour palier à cette faible rentabilité, l'Etat à créer la loi Pinel ouvrant droit à une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% selon la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans). A première vue, ce dispositif semble être une bonne affaire mais en réalité, mieux vaut investir dans un bien neuf non éligible en Pinel. Je vous invite à lire l'article suivant : Investissement en loi Pinel : Ne tombez pas dans le piège!
