Comment investir dans l'immobilier locatif ?
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Définition immobilier locatif
L'immobilier locatif consiste à prendre possession d'un ou plusieurs biens immobiliers en utilisant le levier du crédit. L'objectif est de minimiser l'effort d'épargne pendant la durée du prêt bancaire pour générer des revenus locatifs à la fin de l'opération. Plus la durée du prêt est longue, moins l'effort d'épargne mensuel est important mais plus le coût de l'opération est important à terme.
Investir dans l'immobilier locatif, ce n'est pas comme rembourser un emprunt sur sa résidence principale. En effet, vous touchez des revenus issues de la location de votre bien qui vous permettent de couvrir le remboursement de votre prêt. Mais à coté de cela, vous devez payer la taxe foncière, supporter des charges, faire face à des imprévus (vacance locative, travaux...). Ce sont tous ces éléments que votre effort d'épargne permet de payer.
Durée du prêt pour un investissement locatif
Avant de vous lancer dans l'immobilier locatif, vous devez avoir conscience que c'est un investissement très long terme. Il faut généralement compter entre 10 et 20 ans pour commencer à générer des revenus selon la durée du prêt.
La première question à vous poser est : Quel est votre objectif avec l'immobilier locatif ? Vous constituer un complément de revenus le plus vite possible OU préparer votre retraite dans un objectif très long terme ?
Si vous optez pour un complément de revenus le plus rapide possible, alors la durée du prêt doit être plus courte. Selon la capacité d'épargne dont vous disposez par mois, optez pour un prêt compris entre 10 et 15 ans.
Si vous souhaitez préparez votre retraite, alors il faut allonger le plus possible la durée du prêt. Sachez que les banques acceptent rarement de financer une opération d'immobilier locatif avec un prêt d'une durée supérieure à 20 ans.
Les 2 méthodes pour investir dans l'immobilier locatif?
Pour investir dans l'immobilier locatif, il existe deux possibilités : investir via une SCPI ou investir en direct. Les deux méthodes d'investissement ont chacune leurs avantages et inconvénients. Il n'y a pas une méthode meilleure qu'une autre.
Investir via une SCPI
Le grand avantage d'une SCPI c'est que vous ne vous occupez de rien. La structure fait tout à votre place que ce soit au niveau de l'achat des biens mais également de la gestion des locataires et travaux. La revente des biens est également gérée par la SCPI. En contrepartie, vous devez payer des frais de souscription (à hauteur de 5 à 12%) et des commissions de gestion chaque année (compris entre 8 et 10% des revenus distribués).
Passer par une SCPI, c'est investir dans un fond de placement spécialisée dans l'immobilier. L'offre de SCPI sur le marché est très importante et il y a de nombreux critères techniques à prendre en compte pour faire le bon choix. Si vous souhaitez passer par une SCPI, je vous invite à lire la fiche suivante : Investir en SCPI : Comment choisir le bon placement ?
Investir en direct
Pour investir dans l'immobilier locatif, vous pouvez également réalisez votre investissement en direct, c'est à dire sans passer par une SCPI. Vous avez alors la charge de trouver un bien par vous même. Pour cela, une seule solution, il faut écumer les sites d'annonces immobilières et ne pas se contenter de surveiller un seul site. Trouver la perle rare demande du temps. Vous pouvez comptez plusieurs mois de recherche. Vous devez choisir votre bien avec autant d'attention que votre résidence principal. Vous pouvez contacter différentes agences immobilières pour vous aider à trouver votre bien.
Investissez toujours dans une ville que vous connaissez. Cela peut vous éviter de très mauvaises surprises. Dans une ville connue, on connaît les bons quartiers, les projets de développement de la ville, la population...
Une fois que vous avez trouver votre bien, vous avez la possibilité de le faire gérer par une agence ou de le gérer vous même. La première solution assure de la tranquillité mais est couteuse et fait baisser fortement le rendement de votre investissement immobilier locatif. La 2ème solution permet de maximiser votre rendement mais il faut être disponible pour faire visiter votre bien à de futurs locataires et vous occuper des imprévus (plomberie, chauffage, électricité....).
Quelle méthode d'investissement choisir ?
Pour investir en direct, pas besoin d'être un expert dans l'immobilier. En revanche, il faut être capable de calculer la rentabilité du projet. Les charges ne se limitent pas au remboursement du prêt, c'est l'erreur que font beaucoup d'acheteurs dans l'immobilier locatif. Il y a la taxe foncière, les charges de copropriété, l'expert comptable et les imprévus (remplacement du matériel dans le bien, ravalement, vacances locative....).
Si vous souhaitez investir en direct, vous devez privilégiez le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). C'est l'une des rares niches fiscales en France. C'est beaucoup plus avantageux fiscalement que de loué votre bien non meublé. En LMNP, vous devez choisir le régime du réel (et non Micro BIC). Ce régime vous permet de déduire les intérêts d'emprunts et d'amortir votre bien. Sans rentrer dans des explications techniques, cela vous permet de ne pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs pendant une grande partie de la durée du prêt. Passez obligatoirement par un expert comptable pour ce type d'opération. Sachez que les 2/3 des frais comptables sont déductibles de vos impôts donc ca ne vous coute pas grand chose au final. Je vous invite à lire la fiche suivante : Investir en LMNP
Si tout cela vous fait peur, alors investissez via une SCPI. Cette méthode d'investissement dans l'immobilier locatif est adaptée à un plus grand nombre de personnes. Mais la encore, mieux vaut se faire aider par un gestionnaire de patrimoine indépendant pour choisir la bonne SCPI. Il y a beaucoup de fonds qui semblent pertinent à première vue et pourtant il faut les éviter à tout prix!
Avant d'investir dans l'immobilier locatif, prenez bien le temps de vous renseigner sur le sujet.
