Quelle durée d'emprunt pour votre investissement locatif?

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Le choix de la durée de l'emprunt pour financer votre investissement locatif est très important. Elle est souvent comprise entre 15 et 20 ans. Au delà, les banques refusent généralement d'accorder des prêts pour l'investissement locatif. En dessous de 15 ans, l'effort d'épargne est trop important sur la durée du prêt et cette option est donc peu choisie par les ménages.

La première question à laquelle vous devez répondre pour choisir la durée de votre emprunt, c'est quel est votre objectif patrimonial? Vous constituer un patrimoine pour votre retraite? Avoir un complément de revenus? La réponse est donc fonction de votre âge, de votre situation financière et de vos besoins.

Se constituer un patrimoine et préparer sa retraite



Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine et de vous assurer des revenus complémentaires pour votre retraite, vous pouvez alors choisir une durée d'emprunt plus longue.

Plus vous réalisez votre investissement locatif tôt dans votre vie, plus vous avez la possibilité d'étaler votre effort d'épargne et donc d'emprunter sur une durée longue (20 ans).

Si vous réalisez votre investissement locatif après 43 ans (l'âge légal de départ à la retraite étant de 63 ans), vous devez alors adapter la durée de votre emprunt à l'âge qui vous sépare de la retraite.

Attention, si vous êtes trop proche de la retraite, vous devez tenir compte de la baisse de vos revenus à votre retraite. Vous serez alors obligé de poursuivre votre effort d'épargne avec des revenus plus faibles. C'est pour cela qu'il est conseillé de réaliser un investissement locatif le plus tôt possible dans sa vie. L'idéal est que pendant toute la durée de l'emprunt, vous soyez encore actif pour au moment de votre retraite, pouvoir tirer parti de votre investissement locatif et vous assurer des revenus complémentaires.


L'investissement locatif comme complément de revenus



Si votre objectif est d'obtenir un complément de revenus afin de faire face à une hausse future de vos dépenses (par exemple financer les études de vos enfants), vous devez alors choisir une durée d'emprunt plus courte qui vous permet de finaliser l'acquisition de votre bien avant que ces nouvelles dépenses n'interviennent.

Mais attention, plus la durée d'emprunt est courte, plus l'effort d'épargne est important. Vous ne devez pas vous mettre dans le rouge pendant la durée de remboursement de votre prêt. Vouloir rembourser vite c'est une chose, mais il faut en avoir les moyens. En dessous de 15 ans, les mensualités de remboursement sont généralement très importantes et si vous ne disposez pas de gros revenus, il est souvent difficile de tenir le rythme.

Durée d'emprunt longue ou courte ?



Dans la mesure du possible, il est préférable de privilégiez la durée d'emprunt la plus longue possible dans le cadre d'un investissement locatif (contrairement à la résidence principale). C'est pour cela qu'il faut commencer à investir dans l'immobilier le plus tôt possible. Commencer à l'âge de 30 ans, c'est l'idéal. A 40 ans, c'est encore bon, à 50 ans, c'est souvent déjà trop tard, la retraite étant trop proche pour étaler l'emprunt sur une durée suffisante sans avoir à support un effort d'épargne important.

Emprunter sur une durée plus longue présente plusieurs avantages :

- Un effort d'épargne moins important : Plus votre prêt est sur une longue durée, plus les mensualités de remboursement sont faibles.

- Fiscalité avantageuse : Les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Plus votre durée d'emprunt est longue, plus les intérêts d'emprunt sont importants ce qui vient donc diminuer votre imposition sur vos revenus locatifs.

- Permet de réaliser d'autres investissements. En effet, plus l'effort d'épargne est faible, plus votre banquier sera ouvert à d'autres projets d'investissement locatif.

La contrepartie de ses avantages, c'est le cout du crédit qui vient augmenter le cout de votre bien immobilier. Plus la durée d'emprunt est longue, plus le taux d'emprunt est élevé. Mais se constituer un patrimoine sans faire de gros efforts d'épargne, ca n'a pas de prix! Ca permet de conserver sa qualité de vie pendant la durée de l'emprunt et de générer des revenus supplémentaires à l'issue du prêt. Que demandez de plus...

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Auteur du livre "Trading à sens Unique" (consultable gratuitement sur CentralCharts)

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