Investissement locatif : Privilégiez la rentabilité à la réduction d'impôt!

  • Qui a voté?
  • 745
  • 0
L'objectif d'un investissement locatif est de faire fructifier votre patrimoine pour vous assurer des revenus complémentaires à terme. Le meilleur moyen d'y arriver, c'est de privilégier la recherche de la rentabilité locative. C'est plus bien profitable que de vouloir profiter à tout prix de la réduction d'impôt avec le dispositif Pinel. Voici pourquoi.


La réduction d'impôt de la loi Pinel plombe la rentabilité locative!



Investir dans l'immobilier locatif est un investissement long terme. L'objectif est qu'à l'issue du remboursement de votre emprunt immobilier, votre patrimoine soit le plus important possible. Rappelons que la rentabilité locative d'un investissement locatif correspond à la somme des revenus locatifs (revenus du capital) et de la +/- value immobilière (variation du capital).

Pour obtenir une forte rentabilité, il faut optimiser au maximum le loyer perçu et négocier au plus juste le prix de votre bien immobilier. Or, avec le dispositif Pinel, ces deux éléments vous sont défavorable. Les prix des loyers sont encadrés (en moyenne 20% moins cher que le prix du marché) et il y a une surcote importante à l'achat (du fait de la forte demande des particuliers pour les biens éligibles avec le dispositif Pinel). Je vous invite à consulter cet article pour plus de précisions sur la loi Pinel : Investissement en Loi Pinel : Ne tombez pas dans le piège!

Les avantages fiscaux liés à la loi Pinel sont annulés intégralement par la baisse de la rentabilité brute de votre investissement locatif.


La rentabilité nette nette : Le gain réel de votre investissement locatif



Non, il n'y a pas de coquille dans le titre, il faut bien répéter le mot nette deux fois. Contrairement à la rentabilité brute, la rentabilité nette prend en compte les charges (mensualités de remboursement de l'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété...) et les frais d'acquisition (frais de notaire, frais bancaires...). La rentabilité nette nette intègre en plus l'imposition sur vos revenus fonciers. C'est la rentabilité réelle de votre investissement locatif.

Au niveau des charges, la loi Pinel entraîne un surcoût des mensualités de votre crédit (du au prix d'achat plus important) et des frais de notaire.

Concernant l'imposition, le dispositif Pinel vous permet certes d'avoir une réduction d'impôt mais vos revenus fonciers (revenus locatifs nets) sont soumis à l'impôt sur le revenu. Or, si vous n'investissez pas en Pinel, vous pouvez opter pour le statut LMNP qui permet de créer un déficit foncier pendant une grande partie de la durée de votre emprunt. Qui dit déficit foncier, dit non imposition sur vos revenus locatifs et donc meilleure rentabilité nette nette... Je vous invite à lire l'article suivant : Investir en LMNP.


La réduction d'impôt, une vision court terme de l'investissement locatif



Denier élément que l'on a pas pris en compte dans le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif, c'est la +/- value potentielle. Etant donné qu'en Pinel vous payez un surcoût important à l'achat (de l'ordre de 10 à 15%), vous payez donc votre bien plus cher que le prix du marché. Si vous revendez votre bien, le dispositif Pinel étant amené un jour à disparaître, vous ne trouverez pas preneur pour votre bien au prix auquel vous l'avez acheté (à prix immobiliers constants). Résultat, vous subissez une moins value égal à la surcote appliqué à l'achat de votre bien. Cela vient donc plomber fortement la rentabilité de votre investissement locatif!

Morale de l'histoire, il ne faut pas succomber aux sirènes de la réduction d'impôt. Si un dispositif avantageux est mis en place par l'Etat, dites vous qu'il y a toujours une contrepartie. Dans le cas présent, c'est une forte baisse de la rentabilité. Une réduction d'impôt, c'est un bonus mais ça ne doit jamais être ce qui motive votre investissement.

Il existe encore certainement quelques biens intéressant en loi Pinel, mais pour la grande majorité, vous dites adieu à la rentabilité. Alors oui, une réduction d'impôt c'est alléchant à court terme, mais l'objectif d'un investissement, c'est la rentabilité long terme!

A propos du posteur

  • 876
  • 4542
  • 17621
  • 7306

Ajouter un commentaire

no pic

Commentaires

0 Commentaires