Comment améliorer la rentabilité de votre investissement locatif?
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L'objectif d'un investissement locatif doit être la recherche de la rentabilité. Plus cette rentabilité est grande, plus vos revenus complémentaires et la +/- value potentielle de votre projet immobilier sont importants. Voici les critères qui ont un impact fort sur la rentabilité de votre investissement.
Pour rappel, la rentabilité d'un investissement locatif est également aux revenus locatifs (rendement du capital) auquel on ajoute la +/- value potentielle (variation du capital).
Contrairement aux idées reçues, le prix d'achat de votre bien a beaucoup plus d'importance que le taux de votre emprunt bancaire. Une variation de prix a un impact très fort sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Une baisse du prix, c'est une baisse des frais de notaire (qui sont calculés sur le prix d'achat) mais également une baisse des mensualités de votre emprunt (étant donné que vous remboursez un montant moins important). Le rendement locatif net (loyer brut - charges) de votre bien est amélioré. C'est également un moyen d'optimiser la plus value immobilière sur votre bien à la revente. Vous êtes donc gagnant sur les 2 variables du calcul de la rentabilité de votre investissement locatif.
Prenons un exemple pour illustrer le gain de rendement brut généré par une baisse de prix. Admettons que vous payez un bien 100 000€ pour un loyer locatif annuel de 8000€. Les frais de notaire sont de 100 000 * 8% = 8000. Le prix total de votre acquisition est donc de 108 000€. On peut alors calculer le rendement brut qui est de (8000 / 108 000 * 100) = 7.40%.
Si vous arrivez à négocier le bien à 95000€, les frais de notaires sont alors de 7600€ (95 000*0.08). Le rendement brut est alors de (8000 / 102600 * 100) = 7.80%.
En baissant le prix de 5%, vous augmenter le rendement brut de votre investissement locatif de 5.4%. Il faut ajouter à cela la baisse des mensualités de remboursement qui baisse également de 5.4%. Au total, à prix immobiliers constants, c'est donc une hausse de la rentabilité de 10.8% de votre investissement locatif pour une baisse de seulement 5% du prix d'achat de votre bien.
Bien que le prix d'achat de votre bien immobilier soit le critère le plus influent sur la rentabilité de votre investissement locatif, il ne faut pas négliger pour autant les autres éléments et particulièrement le taux de votre emprunt bancaire. Plus ce taux est bas, plus la rentabilité est forte.
Des taux très bas sont favorables à l'investissement locatif. Plus le taux d'emprunt est bas, moins l'effort d'épargne que vous allez devoir consentir pour financer l'acquisition de votre bien est important.
Reprenons notre exemple de l'achat d'un bien à 100 000€.Vous financer l'opération à 100% par un crédit sur 20 ans et vous payez simplement les frais de notaire de votre poche (ce qui est généralement le cas dans l'investissement locatif).
Si votre taux d'emprunt est de 1%, votre mensualité de remboursement est de 459.89€.
Si votre taux d'emprunt est de 0.95%, votre mensualité de remboursement est de 457.67€.
En baissant votre taux d'emprunt de 5% (1-0.95%), votre baissez votre mensualité de 0.48% et augmenter donc votre rentabilité d'autant.
On constate que la hausse de rentabilité engendrée par une baisse du taux d'emprunt de 5% est bien plus faible que celle engendrée par une baisse du prix du bien de 5%.
Pour grappiller encore un peu de plus de rentabilité, négocier également les frais de dossier de votre emprunt avec votre banque. Le conseiller bancaire ne peut pas les mettre à zéro mais il a le pouvoir de les réduire au minimum (généralement autour de 500€) si vous savez vous montrer persuasif.
Avant de signer le compromis de vente de votre investissement locatif, vous pouvez demander à l'agence d'exclure les frais d'agence du prix de vente afin de ne pas les intégrer dans votre emprunt bancaire. Vous les payez alors directement à l'agence. Dans la quasi totalité des cas, la banque demande au minimum d'avancer ces frais quoiqu'il arrive.
L'intérêt de cette manœuvre, c'est de réduire vos frais de notaire. Au lieu qu'il soit calculé sur le prix du bien + frais d'agence, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix réel du bien.
Prenons un exemple pour vous montrer l'économie potentielle. Vous achetez un bien de 100 000€ FAI avec 6000€ de frais d'agence. En payant vous même les frais d'agence, les frais de notaire sont calculés sur 94 000€ (100 000 - 6000) au lieu de 100 000€. Quand on sait que les frais de notaire sur les petites surfaces sont de 9%, cela représente une économie de 540€.
Qui dit baisse du prix d'achat total, dit baisse des mensualités de remboursement. C'est l'effet boule de neige. Encore un moyen d'augmenter la rentabilité locative de votre investissement immobilier.
La gestion de votre bien immobilier par une agence offre un confort non négligeable, je ne vais pas le nier. Cela évite de faire des visites pour louer votre bien et des devoirs gérer vous même les imprévus (fuite d'eau, coupure d'électricité, remplacement d'un matériel...). Mais, ce gain de temps à une contrepartie, c'est la baisse de la rentabilité de votre investissement locatif.
En moyenne, les agences facturent un mois de loyer pour s'occuper de la location de votre bien. Cette tarification est appliquée à chaque changement de locataire. Sur une durée d'emprunt de 20 ans, selon la taille de votre bien, vous allez changer de très nombreuses fois de locataires. Au total, vous pouvez perdre jusqu'à un an de loyer sur 20 ans, des revenus en moins qui plombe votre rentabilité. Si vous faites payer les frais d'agence par votre locataire (ce qui est courant), votre bien devient moins attractif. Il est alors plus difficile d'augmenter le loyer en cas de relocation.
A chaque changement de locataire, étudier bien l'évolution des prix immobiliers sur les biens similaires ainsi que les loyers demandés par les autres propriétaires. Augmenter le loyer de quelques euros peut générer un gain important sur la rentabilité de votre investissement locatif. Cette augmentation s'appliquera également sur les locataires suivants.
Si vous voyez qu'au cours d'une relocation vous recevez de nombreux dossiers de candidature, c'est généralement que vous pouvez augmenter le loyer sans problème.
Pour rappel, vous n'avez pas droit d'augmenter votre loyer à votre guise en cours de bail. Pendant une période de location, le prix de votre loyer suit uniquement l'évolution de l'indice des prix.
Prenons l'exemple d'une augmentation de loyer de 20€ sur un bien loué 660€ et au prix d'achat de 100 000€. Sans l'augmentation de loyer, la rentabilité brute de votre investissement locatif est de ( (660 * 12) / 100 000 ) * 100 = 7.92%. Avec l'augmentation, la rentabilité passe à 8.16%.
Ne négligez pas l'impact de quelques euros chaque mois. Sur un mois, cela ne représente presque rien, mais sur 10 ou 20 ans, cela fait une différence de plusieurs milliers d'euros.
Pour rappel, la rentabilité d'un investissement locatif est également aux revenus locatifs (rendement du capital) auquel on ajoute la +/- value potentielle (variation du capital).
Un prix bas vaut mieux qu'un taux bas
Contrairement aux idées reçues, le prix d'achat de votre bien a beaucoup plus d'importance que le taux de votre emprunt bancaire. Une variation de prix a un impact très fort sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Une baisse du prix, c'est une baisse des frais de notaire (qui sont calculés sur le prix d'achat) mais également une baisse des mensualités de votre emprunt (étant donné que vous remboursez un montant moins important). Le rendement locatif net (loyer brut - charges) de votre bien est amélioré. C'est également un moyen d'optimiser la plus value immobilière sur votre bien à la revente. Vous êtes donc gagnant sur les 2 variables du calcul de la rentabilité de votre investissement locatif.
Prenons un exemple pour illustrer le gain de rendement brut généré par une baisse de prix. Admettons que vous payez un bien 100 000€ pour un loyer locatif annuel de 8000€. Les frais de notaire sont de 100 000 * 8% = 8000. Le prix total de votre acquisition est donc de 108 000€. On peut alors calculer le rendement brut qui est de (8000 / 108 000 * 100) = 7.40%.
Si vous arrivez à négocier le bien à 95000€, les frais de notaires sont alors de 7600€ (95 000*0.08). Le rendement brut est alors de (8000 / 102600 * 100) = 7.80%.
En baissant le prix de 5%, vous augmenter le rendement brut de votre investissement locatif de 5.4%. Il faut ajouter à cela la baisse des mensualités de remboursement qui baisse également de 5.4%. Au total, à prix immobiliers constants, c'est donc une hausse de la rentabilité de 10.8% de votre investissement locatif pour une baisse de seulement 5% du prix d'achat de votre bien.
Des conditions de crédit à ne pas négliger
Bien que le prix d'achat de votre bien immobilier soit le critère le plus influent sur la rentabilité de votre investissement locatif, il ne faut pas négliger pour autant les autres éléments et particulièrement le taux de votre emprunt bancaire. Plus ce taux est bas, plus la rentabilité est forte.
Des taux très bas sont favorables à l'investissement locatif. Plus le taux d'emprunt est bas, moins l'effort d'épargne que vous allez devoir consentir pour financer l'acquisition de votre bien est important.
Reprenons notre exemple de l'achat d'un bien à 100 000€.Vous financer l'opération à 100% par un crédit sur 20 ans et vous payez simplement les frais de notaire de votre poche (ce qui est généralement le cas dans l'investissement locatif).
Si votre taux d'emprunt est de 1%, votre mensualité de remboursement est de 459.89€.
Si votre taux d'emprunt est de 0.95%, votre mensualité de remboursement est de 457.67€.
En baissant votre taux d'emprunt de 5% (1-0.95%), votre baissez votre mensualité de 0.48% et augmenter donc votre rentabilité d'autant.
On constate que la hausse de rentabilité engendrée par une baisse du taux d'emprunt de 5% est bien plus faible que celle engendrée par une baisse du prix du bien de 5%.
Pour grappiller encore un peu de plus de rentabilité, négocier également les frais de dossier de votre emprunt avec votre banque. Le conseiller bancaire ne peut pas les mettre à zéro mais il a le pouvoir de les réduire au minimum (généralement autour de 500€) si vous savez vous montrer persuasif.
Exclure les frais d'agence
Avant de signer le compromis de vente de votre investissement locatif, vous pouvez demander à l'agence d'exclure les frais d'agence du prix de vente afin de ne pas les intégrer dans votre emprunt bancaire. Vous les payez alors directement à l'agence. Dans la quasi totalité des cas, la banque demande au minimum d'avancer ces frais quoiqu'il arrive.
L'intérêt de cette manœuvre, c'est de réduire vos frais de notaire. Au lieu qu'il soit calculé sur le prix du bien + frais d'agence, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix réel du bien.
Prenons un exemple pour vous montrer l'économie potentielle. Vous achetez un bien de 100 000€ FAI avec 6000€ de frais d'agence. En payant vous même les frais d'agence, les frais de notaire sont calculés sur 94 000€ (100 000 - 6000) au lieu de 100 000€. Quand on sait que les frais de notaire sur les petites surfaces sont de 9%, cela représente une économie de 540€.
Qui dit baisse du prix d'achat total, dit baisse des mensualités de remboursement. C'est l'effet boule de neige. Encore un moyen d'augmenter la rentabilité locative de votre investissement immobilier.
Gestion du bien sans agence
La gestion de votre bien immobilier par une agence offre un confort non négligeable, je ne vais pas le nier. Cela évite de faire des visites pour louer votre bien et des devoirs gérer vous même les imprévus (fuite d'eau, coupure d'électricité, remplacement d'un matériel...). Mais, ce gain de temps à une contrepartie, c'est la baisse de la rentabilité de votre investissement locatif.
En moyenne, les agences facturent un mois de loyer pour s'occuper de la location de votre bien. Cette tarification est appliquée à chaque changement de locataire. Sur une durée d'emprunt de 20 ans, selon la taille de votre bien, vous allez changer de très nombreuses fois de locataires. Au total, vous pouvez perdre jusqu'à un an de loyer sur 20 ans, des revenus en moins qui plombe votre rentabilité. Si vous faites payer les frais d'agence par votre locataire (ce qui est courant), votre bien devient moins attractif. Il est alors plus difficile d'augmenter le loyer en cas de relocation.
Augmenter le loyer
A chaque changement de locataire, étudier bien l'évolution des prix immobiliers sur les biens similaires ainsi que les loyers demandés par les autres propriétaires. Augmenter le loyer de quelques euros peut générer un gain important sur la rentabilité de votre investissement locatif. Cette augmentation s'appliquera également sur les locataires suivants.
Si vous voyez qu'au cours d'une relocation vous recevez de nombreux dossiers de candidature, c'est généralement que vous pouvez augmenter le loyer sans problème.
Pour rappel, vous n'avez pas droit d'augmenter votre loyer à votre guise en cours de bail. Pendant une période de location, le prix de votre loyer suit uniquement l'évolution de l'indice des prix.
Prenons l'exemple d'une augmentation de loyer de 20€ sur un bien loué 660€ et au prix d'achat de 100 000€. Sans l'augmentation de loyer, la rentabilité brute de votre investissement locatif est de ( (660 * 12) / 100 000 ) * 100 = 7.92%. Avec l'augmentation, la rentabilité passe à 8.16%.
Ne négligez pas l'impact de quelques euros chaque mois. Sur un mois, cela ne représente presque rien, mais sur 10 ou 20 ans, cela fait une différence de plusieurs milliers d'euros.
