Rendement locatif brut et net : définition, calcul et interprétation
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Définition rendement locatif
Le rendement locatif correspond à l'ensemble des revenus générés par le bien immobilier. Il faut distinguer le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut ne tient pas compte des charges alors que le rendement net intègre les charges locatives (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux..) et les frais liées à l'acquisition (frais de notaire, frais d'agence, frais bancaires...). Il y a un écart de rendement important entre les deux. Pensez à toujours demander à votre interlocuteur de quel rendement il parle. Les agents immobiliers par exemple ne mettent en avant que le rendement brut, beaucoup plus attractif...
Calcul du rendement locatif brut et net
Le calcul du rendement locatif brut est le suivant : (Loyer brut annuel) /Prix d'acquisition ) * 100
Le calcul du rendement locatif net est le suivant : ( (Loyer brut annuel - charges locatives) / (Prix d'acquisition + frais d'acquisition) * 100
Prenons l'exemple de l'achat d'un studio au prix de 70 000€ hors frais d'acquisition. Le loyer mensuel est de 435€ soit 5220€ par an.
Le rendement locatif brut est alors de (5220 / 70000) * 100 = 7.45%
Admettons que les frais liés à l'acquisition soit de 10 000€ et les charges locatives de 1500€.
Le prix total d'acquisition est donc de 70 000 + 10 000 ) = 80 000€
Les revenus locatifs nets sont de 5220 - 1500 = 3720€
La rendement net est alors de (3720 / 80000) * 100 = 4.65%
Estimation du rendement locatif net
Les annonces immobilières ne communiquent pas toujours le montant des charges de copropriété, de taxe foncière ou encore des frais d'assurance. La meilleure solution reste d'appeler l'agence pour obtenir ces infos mais si vous souhaitez faire une pré-selection rapide des biens immobiliers, voici une astuce très simple. Les charges locatives représente environ 30% du loyer brut. Pour connaitre les frais de notaire et donc le prix total d'acquisition, il suffit de taper sur google "Calcul frais de notaire" et vous tomberez sur des simulateurs. Les frais d'agences sont généralement inclus dans le prix de vente affiché avec la mention FAI.
Pour estimer le rendement locatif net, il suffit donc de faire le calcul suivant :
Estimation rendement locatif net = ( (Loyer brut annuel * 0.70) / Prix total d'acquisition ) * 100
Rendement locatif moyen
Le rendement locatif moyen est très variable selon le lieu de votre investissement immobilier :
- A Paris : le rendement moyen est faible, les prix de l'immobilier étant très élevés depuis la hausse vertigineuse entre 2000 et 2010. Le rendement brut moyen s'établit autour de 3.50%. C'est la variation des prix de votre bien immobilier qui peut faire de grandes variations mais elle n'entre pas dans le calcul du rendement (au contraire de la rentabilité).
- Grandes villes de province : Le rendement moyen est largement supérieur à Paris et varie entre 5% et 6% dans les 10 plus grandes villes (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes). Les prix immobiliers n'ont pas connu la même hausse qu'à Paris et la pression démographique importante est un facteur de hausse des loyers. Bien évidemment, selon les quartiers, il existe de fortes disparités de rendement locatif.
- Petites et moyennes villes : Le rendement locatif est très hétérogène et varie de 3.5% à plus de 10%. C'est dans les petites et moyennes villes que l'on trouve les rendements locatifs les plus importants sur le marché mais le risque est beaucoup plus important que dans une grande ville. En cas de baisse des prix de l'immobilier, ce sont les villes de petites tailles qui sont les premières touchées.
C'est quoi un bon rendement locatif?
Sur internet, on trouve de nombreux blogs disant qu'un bon rendement locatif est un rendement net d'au moins 10%. Cela n'a pas de sens de dire ça car tout dépend de la ville dans laquelle vous réalisez votre investissement immobilier. Si vous le faites à Paris dans l'immobilier résidentiel, vous n'atteindrez jamais ce rendement. Dans les plus petites villes, c'est possible mais le risque de moins value immobilière est beaucoup plus important.
La règle d'or de l'investissement immobilier, c'est d'investir près de chez soi. Une bonne connaissance du terrain, des bons et mauvais quartiers, des projets de développement, ca n'a pas de prix. De plus cela facilite la gestion de votre bien et vous permet de le gérer vous même (ce qui augmente fortement le rendement locatif).
Un bon rendement locatif, c'est donc un rendement supérieur au rendement locatif moyen dans la ville dans laquelle vous investissez. Chaque année, des classements sont publiés et vous donnent ce rendement moyen.
