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Investissement locatif : Charges du propriétaire et du locataire

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Les particuliers souhaitant réaliser un investissement locatif se focalise souvent sur le prix d'achat et le montant du loyer brut. Pourtant, les charges influent également sur la rentabilité de l'investissement. Ces charges permettent de calculer la rentabilité nette de votre projet immobilier. Il est très important de savoir quelles sont les charges qui sont payées par le locataire et par le propriétaire. Sachez que le locataire paye la plus grande partie mais le propriétaire doit souvent faire face à des dépenses exceptionnelles.


Les charges payées par le locataire



Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont provisionnés mensuellement ou trimestriellement par le gérant de la copropriété (le syndic) et sont payés par le propriétaire. Mais, dans la quasi totalité des baux de location, le locataire doit rembourser cette dépense. Le locataire reverse alors en complément du loyer le montant des provisions avancées par le propriétaire.

A la fin d'année, le montant des dépenses totales pour la copropriété est connu. Le propriétaire reçoit alors une régularisation des charges de copropriété.
Si le montant des provisions est trop faible par rapport aux dépenses, le propriétaire est en droit d'envoyer une régularisation de charges de copropriété au locataire.
Si le montant des provisions est trop important par rapport aux dépenses, le propriétaire doit rembourser le locataire du montant du surplus de provision.

Energie

Toutes les dépenses liées à la fourniture d'électricité et de gaz sont à la charge du locataire. Ce dernier doit faire les démarches pour souscrire à un abonnement à son nom. Attention, à l'arrivée du locataire dans les lieux, l'électricité ou le gaz n'est pas coupé et de nombreux locataires pensent alors qu'ils vont avoir de l'énergie gratuite. En réalité, c'est l'abonnement de l'ancien locataire qui est encore actif pendant quelques semaines même si ce dernier a résilié son abonnement. Le locataire doit donc contacter au plus vite un fournisseur d'énergie à son arrivée.

Assurance habitation

Tout locataire doit souscrire à une assurance habitation. C'est une obligation légale. L'agence de location ou le propriétaire est en droit d'exiger cette assurance avant la mise à disposition du logement. L'assurance habitation souscrite par le locataire doit commencer au plus tard le jour de l'emménagement.

Taxe d'habitation

La taxe d'habitation est payé par le locataire présent dans le logement à la date du 1er Janvier de l'année en cours. Si un locataire arrive après cette date, c'est à l'ancien locataire de payer la taxe d'habitation. Si aucun locataire n'est présent à cette date, la charge revient au propriétaire.


Les charges payées par le propriétaire



Taxe foncière

La taxe foncière est payé par le propriétaire. Le montant de cette taxe est très variable selon la ville dans laquelle l'investissement locatif est réalisé. Généralement, plus la ville est grande, plus l'imposition est forte. La seule exception, c'est Paris ou la taxe foncière et la taxe d'habitation sont anormalement basse par rapport aux autres grandes villes. En campagne, la taxe foncière est beaucoup plus faible.

La taxe foncière se calcul sur la valeur cadastrale, c'est à dire la valeur locative du logement. 50% de cette valeur est pris en référence pour le calcul puis un coefficient multiplicateur (déterminé par la ville) est appliqué. Généralement, plus une ville est endetté, plus la taxe foncière est lourde. C'est un élément important à prendre en compte pour un investissement locatif.

Assurance

Ce n'est pas une obligation, mais il est fortement conseillé à tous les propriétaires de souscrire à une assurance peut avoir souscrit à une assurance qui ne prend pas en compte les lourds dégâts (incendie, inondation..). De plus, il peut y avoir une période de vacance locative entre deux locataires. Si un incident intervient durant cette période, c'est au propriétaire d'en assumer la charge sauf s'il a souscrit à une assurance.


Les charges exceptionnelles du propriétaire



Vacance locative

La vacance locative est le pire ennemi de l'investissement locatif. C'est une période durant laquelle le logement n'est pas occupé, il n'y a pas de locataire. C'est généralement le cas des logements avec un mauvais emplacement ou trop cher. Ce manque à gagner a une incidence forte sur la rentabilité de l'investissement locatif. En effet, le propriétaire doit continuer à rembourser son emprunt alors qu'il ne touche aucun revenus de son bien.

Travaux intérieurs

Pour que votre logement reste agréable à vivre (et donc plus attractif pour de futurs locataires), il est nécessaire de réaliser des travaux d'entretien dans le logement (peinture, remplacement des joints...).

Le propriétaire doit également supporter les charges exceptionnelles pour le remplacement des appareils ménages loués avec le logement. Par exemple, si le logement est loué avec une machine à laver, il revient au propriétaire d'en fournir une nouvelle au locataire si elle tombe en panne.

Dernière charge possible, la mise aux normes de l'installation électrique. De nouvelles lois obligent maintenant à mettre aux normes les installations vétustes. Attention, si le propriétaire refuse cette dépense, il n'est plus couvert par son assurance en cas d'incendie.

Travaux extérieurs

C'est une charge exceptionnelle souvent négligée par les propriétaires. Les travaux extérieurs correspondent aux travaux de rénovation engagés par la copropriété. Il peut s'agir de la rénovation de la toiture, du ravalement de l'immeuble, du remplacement d'un ascenseur, de la mise aux normes du bâtiment....

C'est pour cela qu'il est très important avant d'acheter un logement de regarder le carnet d'entretien de l'immeuble. Toutes les dépenses passées et votées pour l'année en cours y sont inscrites. Si le ravalement vient d'avoir lieu, vous savez par exemple que vous êtes tranquille à ce niveau pour une longue période.

Plus le bâtiment est ancien, plus les dépenses pour travaux extérieurs peuvent être lourd. On parle la de plusieurs milliers d'euros, c'est donc non négligeable. Cela peut venir plomber la rentabilité de l'investissement locatif.

A propos du posteur

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Auteur du livre "Trading à sens Unique" (consultable gratuitement sur CentralCharts)

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