Relation entre taux d'intérêt et prix de l'immobilier
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Le niveau des taux d'intérêt et des prix immobiliers sont étroitement liés. Entre les deux, il existe une corrélation négative. Autrement dit, si les taux d'intérêts long terme montent, les prix de l'immobilier baissent. Si les taux d'intérêts long terme baissent, les prix de l'immobilier montent. Mais attention, les fluctuations des prix de l'immobilier ne dépendent pas que du seul facteur des taux d'intérêts, loin de la!
Dans une période de baisse des taux d'intérêts long terme, le crédit est moins coûteux. Pour l'emprunteur, cette baisse se traduit soit par une baisse de sa durée d'emprunt et/ou par une baisse de ses mensualités de remboursement. Une baisse des taux d'intérêts augmente donc le pouvoir d'achat des ménages. Cela a pour effet de doper la demande de biens immobiliers. En effet, les banques peuvent prêter plus facilement aux ménages les plus modestes, disposant d'un faible revenus. Il y a donc un afflux d'acheteur sur le marché de l'immobilier ce qui entraîne mécaniquement une hausse des prix de l'immobilier. C'est la loi de l'offre et de la demande. Plus la demande est forte, plus les prix augmentent.
A l'inverse, en cas de hausse des taux d'intérêts, le crédit est plus coûteux. Cette hausse des mensualités d'emprunt exclut les ménages aux revenus les plus modestes du marché de l'immobilier. Il y a donc une diminution du nombre d'acheteurs ce qui a pour effet d'entraîner mécaniquement une baisse des prix de l'immobilier.
Une évolution des taux à un impact plus ou moins fort sur les prix immobiliers selon la vitesse de sa variation. Si la variation est brutale, l'ajustement des prix immobilier est quasi immédiat. En immobilier, quand on parle de variation rapide, on parle d'une variation qui se fait sentir au bout de seulement quelques mois. La variation des taux à un impact sur les volumes de ventes. Avec une variation brutale, il y a un impact 3 à 4 fois plus important qu'avec une variation progressive.
L'exemple le plus marquant d'une variation brutale est celui de la crise des subprimes aux Etats Unis. Les taux d'intérêts ont augmenté brutalement et la plupart des emprunteurs n'ont alors pas pu faire face à la hausse de leurs mensualités de crédit (crédit à taux variable). Les prix immobilier se sont alors effondrés en quelques mois.
Si une hausse des taux d'intérêt long terme se produit, c'est donc la rapidité de cette hausse qui à son importance. Si la hausse est progressive, cela n'impacte que faiblement la demande et les vendeurs ont du mal à baisser leurs prétentions. Si la hausse est brutale, les vendeurs constatent une chute du nombre d'acheteurs et doivent baissier leur prix de vente. La psychologie est un élément très important dans l'immobilier.
Entre 2000 et 2008, les prix immobiliers ont flambé avec une hausse moyenne dépassant les 100% sur l'ensemble du territoire, voir 150% dans certaines régions. A cette époque, les taux d'intérêts long terme étaient encore très haut, au dessus des 6% sur le 15 ans. C'était le début d'un cycle baissier sur les taux long terme mais au départ, la baisse était progressive. Ce qui a fait augmenter les prix immobiliers, c'est l'allongement des durées de prêts et la baisse des critères de crédit des banques (ratio revenus/mensualités) mais également le besoin en logement. C'est ce qui a enclenché le mouvement. La baisse progressive des taux n'a pas été un facteur moteur mais plutôt de soutien de la tendance baissière.
Après plusieurs années de relative stagnation des prix entre 2010 et 2016, les taux sont aujourd'hui historiquement bas. C'est ce qui permet à de nombreux ménages modestes d'accéder à la propriété et donc de maintenir les prix immobiliers à leurs niveaux actuels. Pourtant, le nombre d'acheteurs par bien immobilier a connu une forte baisse ces dernières années. Mais les Français ont la culture de la pierre et si l'économie repart, leur confiance dans l'avenir va s'améliorer et ils seront alors plus aptes à acheter de l'immobilier.
Les taux d'intérêts ont un impact indéniable sur les prix de l'immobilier mais de nombreux autres facteurs entrent en jeu (la confiance des ménages en l'avenir, la conjoncture économique, la santé du secteur de la construction, la démographie, l'offre et la demande...). Il ne faut donc pas faire une fixation sur les taux d'intérêts.
Certains pays européens ont déjà connu une crise de l'immobilier ces dernières années, mais la hausse des prix était beaucoup plus importante que chez nous. Après l'éclatement de ces bulles immobilières, les prix sont revenus à des niveaux semblables à ceux que nous avons actuellement en France. Comme quoi, l'immobilier en France n'est pas plus cher qu'ailleurs.
L'influence des taux d'intérêts sur les prix immobiliers
Dans une période de baisse des taux d'intérêts long terme, le crédit est moins coûteux. Pour l'emprunteur, cette baisse se traduit soit par une baisse de sa durée d'emprunt et/ou par une baisse de ses mensualités de remboursement. Une baisse des taux d'intérêts augmente donc le pouvoir d'achat des ménages. Cela a pour effet de doper la demande de biens immobiliers. En effet, les banques peuvent prêter plus facilement aux ménages les plus modestes, disposant d'un faible revenus. Il y a donc un afflux d'acheteur sur le marché de l'immobilier ce qui entraîne mécaniquement une hausse des prix de l'immobilier. C'est la loi de l'offre et de la demande. Plus la demande est forte, plus les prix augmentent.
A l'inverse, en cas de hausse des taux d'intérêts, le crédit est plus coûteux. Cette hausse des mensualités d'emprunt exclut les ménages aux revenus les plus modestes du marché de l'immobilier. Il y a donc une diminution du nombre d'acheteurs ce qui a pour effet d'entraîner mécaniquement une baisse des prix de l'immobilier.
La vitesse de variation des taux : un facteur clé
Une évolution des taux à un impact plus ou moins fort sur les prix immobiliers selon la vitesse de sa variation. Si la variation est brutale, l'ajustement des prix immobilier est quasi immédiat. En immobilier, quand on parle de variation rapide, on parle d'une variation qui se fait sentir au bout de seulement quelques mois. La variation des taux à un impact sur les volumes de ventes. Avec une variation brutale, il y a un impact 3 à 4 fois plus important qu'avec une variation progressive.
L'exemple le plus marquant d'une variation brutale est celui de la crise des subprimes aux Etats Unis. Les taux d'intérêts ont augmenté brutalement et la plupart des emprunteurs n'ont alors pas pu faire face à la hausse de leurs mensualités de crédit (crédit à taux variable). Les prix immobilier se sont alors effondrés en quelques mois.
Si une hausse des taux d'intérêt long terme se produit, c'est donc la rapidité de cette hausse qui à son importance. Si la hausse est progressive, cela n'impacte que faiblement la demande et les vendeurs ont du mal à baisser leurs prétentions. Si la hausse est brutale, les vendeurs constatent une chute du nombre d'acheteurs et doivent baissier leur prix de vente. La psychologie est un élément très important dans l'immobilier.
L'immobilier en France
Entre 2000 et 2008, les prix immobiliers ont flambé avec une hausse moyenne dépassant les 100% sur l'ensemble du territoire, voir 150% dans certaines régions. A cette époque, les taux d'intérêts long terme étaient encore très haut, au dessus des 6% sur le 15 ans. C'était le début d'un cycle baissier sur les taux long terme mais au départ, la baisse était progressive. Ce qui a fait augmenter les prix immobiliers, c'est l'allongement des durées de prêts et la baisse des critères de crédit des banques (ratio revenus/mensualités) mais également le besoin en logement. C'est ce qui a enclenché le mouvement. La baisse progressive des taux n'a pas été un facteur moteur mais plutôt de soutien de la tendance baissière.
Après plusieurs années de relative stagnation des prix entre 2010 et 2016, les taux sont aujourd'hui historiquement bas. C'est ce qui permet à de nombreux ménages modestes d'accéder à la propriété et donc de maintenir les prix immobiliers à leurs niveaux actuels. Pourtant, le nombre d'acheteurs par bien immobilier a connu une forte baisse ces dernières années. Mais les Français ont la culture de la pierre et si l'économie repart, leur confiance dans l'avenir va s'améliorer et ils seront alors plus aptes à acheter de l'immobilier.
Les taux d'intérêts ont un impact indéniable sur les prix de l'immobilier mais de nombreux autres facteurs entrent en jeu (la confiance des ménages en l'avenir, la conjoncture économique, la santé du secteur de la construction, la démographie, l'offre et la demande...). Il ne faut donc pas faire une fixation sur les taux d'intérêts.
Certains pays européens ont déjà connu une crise de l'immobilier ces dernières années, mais la hausse des prix était beaucoup plus importante que chez nous. Après l'éclatement de ces bulles immobilières, les prix sont revenus à des niveaux semblables à ceux que nous avons actuellement en France. Comme quoi, l'immobilier en France n'est pas plus cher qu'ailleurs.
