Relazione tra tassi d’interesse e prezzi immobiliari
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I livelli dei tassi d’interesse e dei prezzi immobiliari sono strettamente correlati. Tra i due esiste infatti una correlazione negativa. In altre parole, se i tassi d’interesse a lungo termine aumentano, i prezzi immobiliari diminuiscono. Se i tassi d’interesse a lungo termine scendono, i prezzi immobiliari salgono. Tuttavia, le oscillazioni dei prezzi immobiliari non dipendono soltanto dai tassi d’interesse, ma da molti altri fattori.
In un periodo segnato da un calo dei tassi d’interesse a lungo termine, il credito risulta meno costoso. Per il mutuatario, questo calo si traduce in una minore durata del prestito e/o rate mensili più basse. Pertanto, una riduzione dei tassi d’interesse aumenta il potere d’acquisto delle famiglie. Questo genera un forte incremento della domanda di beni immobili. Infatti, le banche possono prestare in modo più agevole denaro alle famiglie con redditi bassi. Sul mercato immobiliare si assiste pertanto a un afflusso di acquirenti che, in modo sistematico, genera un aumento dei prezzi. Si tratta della legge della domanda e dell’offerta. Maggiore è la domanda, più i prezzi aumentano.
Al contrario, in caso di rialzo dei tassi d’interesse il credito risulta più costoso. L’aumento delle rate mensili esclude dal mercato immobiliare le famiglie con i redditi più bassi. Si osserva quindi una diminuzione del numero di acquirenti, con conseguente calo sistematico dei prezzi immobiliari.
Una variazione dei tassi può avere, in base alla sua velocità, un impatto più o meno significativo sui prezzi immobiliari. In presenza di una brusca variazione, l’adeguamento dei prezzi immobiliari è pressoché immediato. Nell’universo immobiliare, quando si parla di variazione rapida si intende una variazione i cui effetti si manifestano nel giro di pochi mesi. La variazione dei tassi influisce sui volumi di vendita. In presenza di una brusca variazione, l’impatto generato risulta da 3 a 4 volte superiore rispetto a quello di una variazione progressiva.
L’esempio più lampante di una brusca variazione è quello della crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti. I tassi d’interesse sono schizzati alle stelle e la maggior parte dei mutuatari non ha potuto rimborsare le rate mensili più elevate (prestiti a tassi variabili). I prezzi immobiliari sono crollati nell’arco di pochi mesi.
In presenza di un innalzamento dei tassi d’interesse a lungo termine, l’elemento centrale è la rapidità di tale aumento. Se tale incremento è progressivo, l’impatto sulla domanda risulta debole e i venditori non hanno molta intenzione di abbassare le loro pretese. Se invece l’incremento si rivela marcato, i venditori constatano un crollo del numero di acquirenti e devono ridurre il prezzo di vendita. Nel mercato immobiliare la psicologia è un elemento importante.
Tra il 2000 e il 2007 i prezzi immobiliari hanno spiccato il volo, con rialzi medi superiori al 100% in tutto il territorio nazionale e addirittura del 150% in alcune regioni. All’epoca, i tassi d’interesse a lungo termine erano ancora molto alti, sopra il 6% per la scadenza a 15 anni. In questo periodo è cominciato un ciclo ribassista per i tassi a lungo termine ma tale calo era inizialmente progressivo. L’allungamento delle durate dei prestiti, i minori criteri di credito delle banche (rapporto ricavi/rate) e la domanda di alloggi hanno generato un aumento dei prezzi immobiliari. Proprio questo ha dato il via alla variazione. Il progressivo calo dei tassi non è stato uno dei fattori scatenanti; è piuttosto un elemento di sostegno alla tendenza ribassista.
Dopo diversi anni di stagnazione dei prezzi tra il 2008 e il 2016, i tassi sono oggi a minimi storici. Questo consente a numerose famiglie con redditi bassi di acquistare abitazioni e mantenere, pertanto, i prezzi immobiliari agli attuali livelli. Tuttavia, il numero di acquirenti per bene immobile è sensibilmente diminuito negli ultimi anni. In Italia è però forte la cultura della pietra e se l’economia si riprende, la fiducia nel futuro migliorerà e le famiglie saranno più disposte ad acquistare beni immobili.
I tassi d’interesse hanno un impatto innegabile sui prezzi immobiliari. Tuttavia, alla loro formazione concorrono numerosi altri fattori (la fiducia delle famiglie nel futuro, la congiuntura economica, la solidità del settore edilizio, la demografia, l’offerta e la domanda). Pertanto, non ci si deve concentrare soltanto sui tassi d’interesse.
Negli ultimi anni alcuni Paesi europei sono già stati colpiti da una crisi immobiliare, ma l’aumento dei prezzi negli stessi era stato molto più significativo rispetto a quello registrato in Italia. Dopo lo scoppio di queste bolle immobiliari, i prezzi sono tornati su livelli simili a quelli attualmente praticati in Italia. Pertanto, l’immobiliare italiano non è più caro che altrove.
L’influenza dei tassi d’interesse sui prezzi immobiliari
In un periodo segnato da un calo dei tassi d’interesse a lungo termine, il credito risulta meno costoso. Per il mutuatario, questo calo si traduce in una minore durata del prestito e/o rate mensili più basse. Pertanto, una riduzione dei tassi d’interesse aumenta il potere d’acquisto delle famiglie. Questo genera un forte incremento della domanda di beni immobili. Infatti, le banche possono prestare in modo più agevole denaro alle famiglie con redditi bassi. Sul mercato immobiliare si assiste pertanto a un afflusso di acquirenti che, in modo sistematico, genera un aumento dei prezzi. Si tratta della legge della domanda e dell’offerta. Maggiore è la domanda, più i prezzi aumentano.
Al contrario, in caso di rialzo dei tassi d’interesse il credito risulta più costoso. L’aumento delle rate mensili esclude dal mercato immobiliare le famiglie con i redditi più bassi. Si osserva quindi una diminuzione del numero di acquirenti, con conseguente calo sistematico dei prezzi immobiliari.
La velocità di variazione dei tassi: un fattore chiave
Una variazione dei tassi può avere, in base alla sua velocità, un impatto più o meno significativo sui prezzi immobiliari. In presenza di una brusca variazione, l’adeguamento dei prezzi immobiliari è pressoché immediato. Nell’universo immobiliare, quando si parla di variazione rapida si intende una variazione i cui effetti si manifestano nel giro di pochi mesi. La variazione dei tassi influisce sui volumi di vendita. In presenza di una brusca variazione, l’impatto generato risulta da 3 a 4 volte superiore rispetto a quello di una variazione progressiva.
L’esempio più lampante di una brusca variazione è quello della crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti. I tassi d’interesse sono schizzati alle stelle e la maggior parte dei mutuatari non ha potuto rimborsare le rate mensili più elevate (prestiti a tassi variabili). I prezzi immobiliari sono crollati nell’arco di pochi mesi.
In presenza di un innalzamento dei tassi d’interesse a lungo termine, l’elemento centrale è la rapidità di tale aumento. Se tale incremento è progressivo, l’impatto sulla domanda risulta debole e i venditori non hanno molta intenzione di abbassare le loro pretese. Se invece l’incremento si rivela marcato, i venditori constatano un crollo del numero di acquirenti e devono ridurre il prezzo di vendita. Nel mercato immobiliare la psicologia è un elemento importante.
L’immobiliare in Italia
Tra il 2000 e il 2007 i prezzi immobiliari hanno spiccato il volo, con rialzi medi superiori al 100% in tutto il territorio nazionale e addirittura del 150% in alcune regioni. All’epoca, i tassi d’interesse a lungo termine erano ancora molto alti, sopra il 6% per la scadenza a 15 anni. In questo periodo è cominciato un ciclo ribassista per i tassi a lungo termine ma tale calo era inizialmente progressivo. L’allungamento delle durate dei prestiti, i minori criteri di credito delle banche (rapporto ricavi/rate) e la domanda di alloggi hanno generato un aumento dei prezzi immobiliari. Proprio questo ha dato il via alla variazione. Il progressivo calo dei tassi non è stato uno dei fattori scatenanti; è piuttosto un elemento di sostegno alla tendenza ribassista.
Dopo diversi anni di stagnazione dei prezzi tra il 2008 e il 2016, i tassi sono oggi a minimi storici. Questo consente a numerose famiglie con redditi bassi di acquistare abitazioni e mantenere, pertanto, i prezzi immobiliari agli attuali livelli. Tuttavia, il numero di acquirenti per bene immobile è sensibilmente diminuito negli ultimi anni. In Italia è però forte la cultura della pietra e se l’economia si riprende, la fiducia nel futuro migliorerà e le famiglie saranno più disposte ad acquistare beni immobili.
I tassi d’interesse hanno un impatto innegabile sui prezzi immobiliari. Tuttavia, alla loro formazione concorrono numerosi altri fattori (la fiducia delle famiglie nel futuro, la congiuntura economica, la solidità del settore edilizio, la demografia, l’offerta e la domanda). Pertanto, non ci si deve concentrare soltanto sui tassi d’interesse.
Negli ultimi anni alcuni Paesi europei sono già stati colpiti da una crisi immobiliare, ma l’aumento dei prezzi negli stessi era stato molto più significativo rispetto a quello registrato in Italia. Dopo lo scoppio di queste bolle immobiliari, i prezzi sono tornati su livelli simili a quelli attualmente praticati in Italia. Pertanto, l’immobiliare italiano non è più caro che altrove.
