Investissement en loi Pinel : Ne tombez pas dans le piège!
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La loi Pinel connait un succès indéniable auprès des particuliers. Pourtant, dans la majorité des cas, le dispositif est largement défavorable aux investisseurs.
Sur le papier, la loi Pinel a de quoi séduire avec sa réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% en cas de location pendant une durée de 12 ans. Payer moins d'impôts, c'est très alléchant et cela fait souvent oublier aux particuliers l'objectif principal d'un investissement immobilier, à savoir dégager de la rentabilité.
Un avantage fiscal ne doit jamais être la principale motivation d'un achat immobilier. La loi Pinel est un bonus pour votre investissement mais ca ne doit être en aucun cas votre principal critère d'investissement. Ce qui motive un investissement locatif, c'est la recherche de la rentabilité. Cette rentabilité est le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat du bien.
Dans le cadre de la Loi Pinel, ces deux éléments sont en votre défaveur et nuisent à la rentabilité de votre investissement. En effet, devant le succès du dispositif auprès des particuliers, les promoteurs n'hésitent pas à faire gonfler le prix de vente des biens éligibles au dispositif Pinel. On estime la surcote moyenne autour de 10% à 15% (voir plus dans certains cas). A leur défense, pourquoi s'en priver?? La demande sur ce type de bien est forte et les promoteurs finissent toujours par trouver preneur.
C'est le succès du dispositif qui a rendu le système néfaste. A ses débuts, aucune surcote sur le prix d'achat n'était appliqué mais aujourd'hui, plus de 90% des biens éligibles sont largement surcotés.
A elle seule, cette surcote vient déjà presque annuler l'avantage fiscale de la loi Pinel. Rappelons que si vous louer votre bien pour 6 ans seulement, la réduction d'impôt est seulement de 12% et 18% si vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans. Il n'y a que dans le cas ou vous louer votre bien pendant au moins 12 ans que l'opération peut s'avérer gagnante.
Toutefois, il faut ajouter à cela que le prix de vente dans le neuf est déjà 20% plus cher que les prix pratiqués dans l'ancien, ce qui vient diminuer la rentabilité de votre investissement. Cette surcote est légitime puisque investir dans l'immobilier neuf apporte des garanties (garantie du constructeur, isolation thermique idéale; absence de travaux pendant de nombreuses années...) mais la rentabilité de l'immobilier neuf est toujours inférieur à l'ancien. Tous ces éléments comment à peser lourd sur la balance mais le dispositif Pinel présente encore de nombreux autres inconvénients.
La contrepartie de l'avantage fiscale accordée par l'Etat sur un bien en loi Pinel, ce sont des loyers inférieurs à ceux du marché. Les loyers sont plafonnés pour permettre à des ménages plus modestes (sous conditions de revenus) d'accéder à des logements neufs. C'est l'Etat qui fixe le niveau des loyers pratiqués dans chaque ville. La décote moyenne est de 20%.
Une baisse des loyers, c'est une baisse de la rentabilité de votre investissement. Encore un élément défavorable à la loi Pinel.
Prenons l'exemple d'un appartement de 200 000€. Admettons que le prix de marché pour la location de ce bien soit de 1000€. La rentabilité annuelle brute de votre investissement immobilier est donc la suivante : (1000*12) / 200 000 = 0.06 soit 6%
Si l'appartement est éligible à la loi Pinel, il faut ajouter la majoration de 10% à 15% sur le prix d'achat. Je vais êtes sympa, je vais prendre la fourchette basse, soit un prix de 220 000 (200 000 *1.10). Il faut également appliquer la décote d'environ 20% sur le loyer, soit 800€ (1000 * 0.8). La rentabilité annuelle brute de votre immobilier en loi Pinel est alors de : (800*12) / 220 000 = 0.043 soit 4.3%.
Avec un bien en loi Pinel, on passe donc d'une rentabilité de 6% à seulement 4.4%. Vous perdez donc chaque année 6%-4.3% = 1.6% soit 20.4% sur 12 ans.
Même si vous profitez à plein de la réduction fiscale de 21% accordée par le dispositif Pinel et avec la surcote appliquée sur les biens éligibles, l'investissement en loi Pinel ne présente donc aucun intérêt. Et encore, j'ai pris le cas ou la surcote du bien est faible...
L'impôt foncier
La loi Pinel permet de déduire de vos revenus fonciers les charges (taxes foncières, assurance, entretien, charges de copropriété, frais de gestion....) mais également les intérêts d'emprunts. Malgré tout, dans la plupart des cas, c'est loin d'être suffisant pour créer un déficit foncier. Le solde de votre foncier : revenus - charges vient donc gonfler le montant de votre imposition sur le revenu.
Pour atteindre le déficit foncier, il aurait fallu pouvoir amortir l'achat de votre bien, et cela, seul le régime fiscal en LMNP le permet. En optant pour la loi Pinel, vous vous privez de cet avantage fiscal et vous payer de l'impôt supplémentaire.
Coût du crédit
Pour pouvoir financer la surcote liée à l'acquisition de votre bien en Pinel, vous devez souscrire un prêt d'un montant supérieur à un bien non éligible en Pinel. Nous avons vu que la surcote est de l'ordre de 10 à 15%, et vous allez donc devoir payer des mensualités plus importantes. Il faut ajouter à cela des intérêts d'emprunt plus élevés.
Revente de votre bien
Avec la surcote, vous avez payer votre bien 10 à 15% plus cher que le prix du marché. Or si vous revendez votre bien, à prix immobiliers constants, aucun acquéreur ne sera d'accord pour payer à son tour cette surcote étant donné qu'il ne pourra pas profiter de la loi Pinel. Si vous vendez votre bien, c'est donc une perte sèche sur le prix de votre bien.
Il faut ajouter à cela qu'au fil du temps, les appartements neufs finissent par nécessite quelques travaux (au bout de 15 à 20 ans). C'est l'usure habituelle d'un logement. Cette caractéristique n'est pas propre aux biens éligibles en loi Pinel mais à l'ensemble des logements neufs.
La loi Pinel est un moyen pour l'Etat de soutenir artificiellement l'investissement dans le neuf et de faire pression sur le prix des loyers. Opération réussie puisque les particuliers ont plébiscité massivement le dispositif.
Pourtant, pour les acheteurs, le dispositif Pinel est loin d'être profitable. La baisse de la rentabilité brute annule intégralement l'effet des avantages fiscaux et la hausse des charges (hausse de l'impôt foncier et du coût du crédit) rend l'investissement perdant.
Ne succombez pas aux sirènes de la loi Pinel, une réduction d'impôt ne doit pas être ce qui motive l'achat de votre bien immobilier. L'investissement locatif a pour objectif de faire fructifier votre patrimoine, pas de payer moins d'impôts. Les meilleures affaires sont dans l'ancien mais si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, alors privilégiez les biens non éligibles à la loi Pinel.
Sur le papier, la loi Pinel a de quoi séduire avec sa réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21% en cas de location pendant une durée de 12 ans. Payer moins d'impôts, c'est très alléchant et cela fait souvent oublier aux particuliers l'objectif principal d'un investissement immobilier, à savoir dégager de la rentabilité.
Un avantage fiscal ne doit jamais être la principale motivation d'un achat immobilier. La loi Pinel est un bonus pour votre investissement mais ca ne doit être en aucun cas votre principal critère d'investissement. Ce qui motive un investissement locatif, c'est la recherche de la rentabilité. Cette rentabilité est le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat du bien.
Surcote des biens éligibles au dispositif Pinel
Dans le cadre de la Loi Pinel, ces deux éléments sont en votre défaveur et nuisent à la rentabilité de votre investissement. En effet, devant le succès du dispositif auprès des particuliers, les promoteurs n'hésitent pas à faire gonfler le prix de vente des biens éligibles au dispositif Pinel. On estime la surcote moyenne autour de 10% à 15% (voir plus dans certains cas). A leur défense, pourquoi s'en priver?? La demande sur ce type de bien est forte et les promoteurs finissent toujours par trouver preneur.
C'est le succès du dispositif qui a rendu le système néfaste. A ses débuts, aucune surcote sur le prix d'achat n'était appliqué mais aujourd'hui, plus de 90% des biens éligibles sont largement surcotés.
A elle seule, cette surcote vient déjà presque annuler l'avantage fiscale de la loi Pinel. Rappelons que si vous louer votre bien pour 6 ans seulement, la réduction d'impôt est seulement de 12% et 18% si vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans. Il n'y a que dans le cas ou vous louer votre bien pendant au moins 12 ans que l'opération peut s'avérer gagnante.
Toutefois, il faut ajouter à cela que le prix de vente dans le neuf est déjà 20% plus cher que les prix pratiqués dans l'ancien, ce qui vient diminuer la rentabilité de votre investissement. Cette surcote est légitime puisque investir dans l'immobilier neuf apporte des garanties (garantie du constructeur, isolation thermique idéale; absence de travaux pendant de nombreuses années...) mais la rentabilité de l'immobilier neuf est toujours inférieur à l'ancien. Tous ces éléments comment à peser lourd sur la balance mais le dispositif Pinel présente encore de nombreux autres inconvénients.
Des loyers plafonnés en loi Pinel
La contrepartie de l'avantage fiscale accordée par l'Etat sur un bien en loi Pinel, ce sont des loyers inférieurs à ceux du marché. Les loyers sont plafonnés pour permettre à des ménages plus modestes (sous conditions de revenus) d'accéder à des logements neufs. C'est l'Etat qui fixe le niveau des loyers pratiqués dans chaque ville. La décote moyenne est de 20%.
Une baisse des loyers, c'est une baisse de la rentabilité de votre investissement. Encore un élément défavorable à la loi Pinel.
La baisse de la rentabilité brute annule les avantages fiscaux
Prenons l'exemple d'un appartement de 200 000€. Admettons que le prix de marché pour la location de ce bien soit de 1000€. La rentabilité annuelle brute de votre investissement immobilier est donc la suivante : (1000*12) / 200 000 = 0.06 soit 6%
Si l'appartement est éligible à la loi Pinel, il faut ajouter la majoration de 10% à 15% sur le prix d'achat. Je vais êtes sympa, je vais prendre la fourchette basse, soit un prix de 220 000 (200 000 *1.10). Il faut également appliquer la décote d'environ 20% sur le loyer, soit 800€ (1000 * 0.8). La rentabilité annuelle brute de votre immobilier en loi Pinel est alors de : (800*12) / 220 000 = 0.043 soit 4.3%.
Avec un bien en loi Pinel, on passe donc d'une rentabilité de 6% à seulement 4.4%. Vous perdez donc chaque année 6%-4.3% = 1.6% soit 20.4% sur 12 ans.
Même si vous profitez à plein de la réduction fiscale de 21% accordée par le dispositif Pinel et avec la surcote appliquée sur les biens éligibles, l'investissement en loi Pinel ne présente donc aucun intérêt. Et encore, j'ai pris le cas ou la surcote du bien est faible...
Ce qui rend votre investissement en loi Pinel perdant
L'impôt foncier
La loi Pinel permet de déduire de vos revenus fonciers les charges (taxes foncières, assurance, entretien, charges de copropriété, frais de gestion....) mais également les intérêts d'emprunts. Malgré tout, dans la plupart des cas, c'est loin d'être suffisant pour créer un déficit foncier. Le solde de votre foncier : revenus - charges vient donc gonfler le montant de votre imposition sur le revenu.
Pour atteindre le déficit foncier, il aurait fallu pouvoir amortir l'achat de votre bien, et cela, seul le régime fiscal en LMNP le permet. En optant pour la loi Pinel, vous vous privez de cet avantage fiscal et vous payer de l'impôt supplémentaire.
Coût du crédit
Pour pouvoir financer la surcote liée à l'acquisition de votre bien en Pinel, vous devez souscrire un prêt d'un montant supérieur à un bien non éligible en Pinel. Nous avons vu que la surcote est de l'ordre de 10 à 15%, et vous allez donc devoir payer des mensualités plus importantes. Il faut ajouter à cela des intérêts d'emprunt plus élevés.
Revente de votre bien
Avec la surcote, vous avez payer votre bien 10 à 15% plus cher que le prix du marché. Or si vous revendez votre bien, à prix immobiliers constants, aucun acquéreur ne sera d'accord pour payer à son tour cette surcote étant donné qu'il ne pourra pas profiter de la loi Pinel. Si vous vendez votre bien, c'est donc une perte sèche sur le prix de votre bien.
Il faut ajouter à cela qu'au fil du temps, les appartements neufs finissent par nécessite quelques travaux (au bout de 15 à 20 ans). C'est l'usure habituelle d'un logement. Cette caractéristique n'est pas propre aux biens éligibles en loi Pinel mais à l'ensemble des logements neufs.
Conclusion sur le dispositif Pinel
La loi Pinel est un moyen pour l'Etat de soutenir artificiellement l'investissement dans le neuf et de faire pression sur le prix des loyers. Opération réussie puisque les particuliers ont plébiscité massivement le dispositif.
Pourtant, pour les acheteurs, le dispositif Pinel est loin d'être profitable. La baisse de la rentabilité brute annule intégralement l'effet des avantages fiscaux et la hausse des charges (hausse de l'impôt foncier et du coût du crédit) rend l'investissement perdant.
Ne succombez pas aux sirènes de la loi Pinel, une réduction d'impôt ne doit pas être ce qui motive l'achat de votre bien immobilier. L'investissement locatif a pour objectif de faire fructifier votre patrimoine, pas de payer moins d'impôts. Les meilleures affaires sont dans l'ancien mais si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, alors privilégiez les biens non éligibles à la loi Pinel.
